中華民國一○二年八月二十四日

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社論

「老屋健檢」，要玩真的！

日前台北市政府通過「老舊房屋健檢計畫」，將提供200棟老舊建物試辦「全棟」健檢，預定在明年元月開始受理市民申請。市長郝龍斌指出，台北市屋齡達30年以上的建物，佔全市建物六成八，數量龐大，故這次推出老屋健檢計畫並全額補助經費，盼能藉此保障市民的居住安全。台北市建管處更表示，該計畫的預期效益，將有「促進都市更新整合的意願」、「為建立房屋健檢制度提供雛形」、「促進房屋租賃及買賣公平交易」、「強化物業管理功能」以及「鼓勵建商提供健檢售後服務」，最終達到市民居住安全的目標。

檢視本計畫的內容，健檢的範圍，是以房屋安全考量的必要項目進行「初步評估」，包括結構、防火、避難、設備、外牆飾面及附掛物等安全項目，但不進行破壞性檢測作業（如鑽孔或取樣等）。健檢費用初估每棟（幢）約兩萬元，由市府全額補助。申請人如果認為有進一步辦理更完整「詳細評估」必要者，仍應由所有權人自費委託專業者辦理。再者，為保障隱私，老屋健檢結果僅提供所有權人參考，資料並不會外流。

確實，國內屋齡達30年以上的房屋，因為適用舊的耐震法規設計，且在施工品質可能不佳的情況下，房屋結構安全性能堪虞，內政部李鴻源部長日前表示，台北市如果發生芮氏規模6級以上強震，「可能造成4千棟房屋倒塌！」台北市這次「老屋健檢」從居住安全的保障出發，提供市民全額補助初步評估房屋安全性能，實值得國人給予喝采！然而，仔細檢視計畫內容，仍有如下所述疑慮之處。

1. 評估項目太多，經費太少

根據健檢計畫，健檢內容包括結構、防火、避難、設備、外牆飾面及附掛物的安全等項目，然而健檢費用每棟僅兩萬元，恐怕只夠做到防火、避難、設備及外牆安全評估，難以再負擔結構安全評估的部分。

2. 不進行破壞性檢測，評估成效有限

在極為有限的費用限制下，無法進行實際的檢測工作，僅能以簡單的目視或根據相關結構圖面作簡易的檢核工作，評估結果恐怕無法作為判斷是否安全的直接依據。如對評估結果有爭議，還是需要進行更進一步的檢測或鑑定作業。

3. 評估結果難以不公開，恐成畏途

雖然市府強調健檢報告並不公開，但是根據不動產交易相關法令規定，倘若屋主在買賣時隱瞞相關交易資訊，仍有「故意不告知瑕疵」的瑕疵擔保責任適用，因此對於屋主而言，寧可不做健檢，以免降低房屋交易價值。長久之計，仍應仿效日本法制，制定鼓勵及「部分強制」民眾辦理「耐震評估」的法律，並且由不動產交易法規強制在「重要事項說明書」上揭露是否做過「耐震評估」及其內容。

一般民眾對於車輛或機械設備長期使用需要定期檢修維護相當清楚，但是卻沒有房屋安全性能也要定期檢查維護的觀念，台北市這次提出的健檢政策立意良善，值得大力推廣。然而，若要真正達成「居住安全」的政策目標，恐怕還是需要相關配套，包括建立住宅「定期健檢」及「長期修繕計畫」制度，並搭配「耐震補強」、「都市更新整建維護」以及「都市更新重建」等法令工具，以期真正提升住宅的結構、防火、防災等安全性能，才能善盡政府依建築法應負有保障公共安全之職責。「老屋健檢」，要玩就要玩「真」的！