無奈的房東

任　英 技師

記得小時候玩大富翁，最樂的是有錢買房子，一棟接一棟聚富，再加上"有土斯有財"的觀念根深蒂固，造成大多數人有了錢便想買房子買土地，買多了怎麼辦，總不能空在那裡，就出租吧！當上了房東可樂了，一棟、二棟…會一直增加，因為錢會賺錢，房子也會賺房子。筆者有一位老同事，到美國幫他朋友的十幾棟房屋做出租房的維修及管理，他朋友可説是「好野人」，出租房屋多到要請專人來管理。筆者有一位鄰居，她真好命，每棟房屋的房客，都與她相處的非常好，也愛惜她的房子，維修費很省，房子也越來越多，羨慕吧！雖然房客是百百款，不過她有她的一套，算是非常能幹的房東。筆者至今無不動產出租，表示這方面人生歷練尚不足，小時候的遊戲沒有學好。

房客任意改變隔間

會找筆者幫忙的房東，要算無奈的房東，某屋主在住宅區大街(加強磚造五樓建築)一樓住家，為租個好價錢，把它當店面出租，第一個房客開間水電行，也當住家，內部隔牆沒有改變，而後水電行發財，自己買房子搬家了，房客換成房屋仲介，隔局變動也不大，沒多久房屋仲介也搬家了，房客又換開餐廳，一開始小吃還帶著住家，隔牆沒什麼變動，生意越做越好了，就開始小改變，住家搬到其他地方，住宅已完全變成商店，最後，廚房搬到防火巷加蓋，為了使餐席能增加多些，來個大改變，把室內隔間牆整個拆除打通，甚至於連中間柱子都拆了，當然以上的動作是漸進式的，屋主就沒太注意。當知道其嚴重性的鄰居發現到，自己是住在一不安全的建築中時，就告到市政府，市政府則請屋主找土木技師開一張安全無虞的證明，於是想到筆者可以幫這個忙，筆者到現場看過後，請屋主要先結構補強才能開證明，這位朋友就此音訊全無，弄不好，這位朋友還認為筆者是擺什麼臭架子呢！演變成筆者的無奈。

注意建物使用載重

還有一位朋友有一、二樓的老住家，租給房客開書店，一樓當書店，二樓則做書庫，他也不懂為什麼他房子的樑及樓版都出現龜裂、下垂現象，於是詢問到筆者，筆者去現場一看，房客的使用已超過住宅的設計活載重，造成龜裂非常嚴重。筆者回家取出建築技術規則，找到建築的設計標準：住宅的活載重是200公斤/平方公尺，商店或圖書閲覽室活載重是300公斤/平方公尺，若是書庫該活載重高達600公斤/平方公尺，就開始緊張，建物的毀損想要恢復也確實不易，但也不能放任不管。這件事讓筆者想起兩件往事：1.筆者曾建一棟儲酒庫，設計活載重600公斤/平方公尺，本已很大了，但有一天一樓要變更使用成機房，所有機器重量均超過設計活載重且集中荷重，筆者則在各機器下方的筏基空櫃用輕質P.C.填實，使荷載傳到筏基的大底，分攤部分機器的重量。用輕質P．C．用意在減輕其本身的呆重。2.製酒流程中，有一調和室，當產量增加，調和室空間不夠用，經討論只有利用旁邊廠房的平屋頂，其設計活載重是150公斤/平方公尺，要放6個20噸重的大酒桶(直徑4公尺、高2公尺)，還好平臺夠大，筆者想：調和室的酒桶並不是一直滿20噸，每天生產時都在消消漲漲，於是筆者在大桶下方舖設了一些型鋼，把調和桶的重量盡量平均分攤到樓版下的梁柱，不致超過原設計活載重。幾年後，筆者被派到科學園區解決問題，到了現場，看到一棟超過原設計活載重的廠房，廠房算新建築，因為該公司必須隨著時代不斷更新它的機器設備，卻不知道算一算新設備重量是否超重，結果使梁中間及樓版下垂了約5公分，並產生嚴重龜裂、還有一塊R.C.脫落。但是工廠又不能停止生產，筆者和結構顧問商議如何補強及維持其使用把問題解決了。筆者想，經過這次教訓，該公司做改變前當會找專業技師算一算載重了，然而若是自己的房子，被房客在不知不覺中變更使用，只有"無奈"二字。

難搞的房客

前不久，一位房東朋友電話相約有事相求，筆者赴約，這位朋友説房客已到法院告他，拿了一堆資料給筆者看，這才明瞭房東朋友在高級地段商業區有一棟大樓的一樓大店面(前有騎樓的)，兩年前，前房客(商家老闆)遷移退租，留下是裝潢豪華的店面，於是再由仲介介紹新房客也是商家老闆，由於經營不同行業，先前留下的豪華店面用不上，必須全面拆除重新裝潢，在租屋契約上有幾個重點如下：1.裝潢時間1個半月不收房租。2.1個半月後的每月租金在訂約同時開立支票計12張，先付一年租金給房東。3.押金為一個月房租。4.有一處見到白華(壁癌)似乎有滲水，房東速修，不要耽誤新房客裝修及營業。房東完成簽約，立即找專業修繕滲水，處理完畢並留下修繕估價單及保證書等證據，立即告知新房客可以重新裝潢及進駐，新房客也依約開始動工，拆毀原裝潢尚未垃圾清運，該房客電話著急的説他聘請的店長因家裡有事不能來上工，必須解除契約，但現場是一片狼藉，如同廢墟，雙方辦理解除契約時，該房客又主張續約，説又找到其他適合的人了，租金照舊，按月支票如期兌現，一年過去了，租金也付完了，那片廢墟仍舊，當房東催繳租金時，房客就開始推拖拉了，四個月過去了，雙方相約解決之道：1.不續約了。2.押金抵做現場恢復費用。但房東向房客要未繳的四個月房租時，則陷入膠著，憤而離席。不久，房東接到房客寄予存證信函，提出房東未修繕滲水產生壁癌，有礙其裝潢，房東應付賠償責任等，之後房東再如何找房客，房客均避不見面，數月後，朋友就上了法院，出庭時，院方則出示建築師公會的鑑定報告結論是"現場有滲水痕跡"。被告律師及被告朋友當場看到傻眼，走到這裡，真是心力交瘁，還去醫院掛病號。筆者看完全部資料，本是很單純的房東與房客，兩位都是好人，房客也依約付了一年的房租，目前只有"無奈"而已，於是勸朋友仍是朝和解方向走吧！當務之急是趕快把房屋收回，若走上司法程序，那不是短時日能解決的，算一算除了金錢的損失，還要加上無法計算的精神損失，還是盡早和解吧！最後，筆者朋友找到原仲介的介紹人，經過他的中間調解，終於達成和解。

不動產管理

有朋友是買不動產，置產理財，等待增值或是其他用意，並不一定會出租當房東，但若把房屋或土地空在那裡不租出去，自己定要有時間或請專人去管理，否則那些不動產會形同廢墟，當有一天再去看它時，會嚇一跳的，就像常有人説房屋要有人氣，舉例來說：筆者當初去林口建新酒廠，一年有一半的日子是在霧中，白天起霧不稀奇，有時白天是晴天，晩上大霧，經常値夜班時，用的褥子及棉被潮濕整晩未乾過，那建築物內更是到處生霉，所以筆者當時對防霉漆研究頗深，而今林口完全改變。

不動產與人生規劃

再例如：家父尚未退休時，在臺中郊區買了一小塊土地，準備退休後要到那兒頤養天年，尚未退休前的十年，沒有時間去照顧那塊地而始終荒在那裡，當快要退休時，才察覺到時空的轉換，老年生活根本不會到臺中去享受田園之樂，退休前幾天，要筆者陪同去那塊地看一下，眼下已荒草漫漫，雜草比人還高，還有傢俱及垃圾等十卡車都運不完的廢棄物堆放在此，家父看了一肚子氣，自那次看完，又是廿幾年過去了，至今仍未處理。筆者老同事更頭痛，他老爸遺留給他與九位叔伯在50年前合買但未分割的住宅區土地，他老爸與九位叔伯相繼往生，繼承者約百人，每次開會像市場，雖然土地增值很多，但都無結論，至今仍是一片荒地，無奈！

所以筆者建議有不動產的貴族們，還是出租比較好，不管如何，總是有人照顧，尤其建築物有人氣和沒人氣差別很大，當然房客非常重要，無奈時要當機立斷。筆者有一位住臺北的建築界朋友，拿出一串他在高雄市的一棟房子及一樓放了一輌賓士汽車的鑰匙，交予筆者，若筆者有空去高雄渡假或出差都可以利用，只要跟他事先打聲招呼，其本意就是要有人去，把該棟房子開開門窗，車子發動一下，避免擺壞了，而今十年也過去了，筆者沒有利用過一次，這位朋友他不缺錢，也不會賣，怎麼辦？又多了一位無奈的房東。