集合住宅露台使用行為之幾個問題探討

鄧勝軒技師 

近日一位某甲老師，拜託筆者研究有關於集合住宅(Congregate Housing)露台（Gazebo）使用行為之幾個問題並提供意見，或許各位先進或讀者亦曾遇過類似問題，特撰本文分享讀者，敬請先進不吝指教。甲老師問題描述略以：「甲老師表示其住在位於15層集合住宅內，1、2樓原為店面使用，3樓以上為住家使用，屬住商混合大樓。分管契約中3樓住戶對其3樓露台為約定專用部份。某乙商家購買1、2樓、並同時加購3樓﹝可能看上有3樓露台可以利用，目前商家廢棄原建商原設計之1、2樓及3樓之家用分離式冷氣設備，另設一疑是中央冷氣空調設備於3樓露台﹝佔滿3樓露台，導風管超出3樓1.5米延伸至4樓空間﹞，因乙商家將1、2樓變更使用為辦公空間，改裝為中央空調系統行為，其產生之振動噪音及熱氣，影響住戶安寧及生活品質﹞。甲老師提出下列問題，經筆者研究之後，整理意見如下說明。

1.  集合住宅定義，凡是建築物或建築單元具有使用共同基地及共同的空間或設備稱之，如污水處理設備或管理社區中心等，並且有3個住宅單位以上者，都屬於集合住宅。若以產權登記來區分，凡是有共同持分土地產權、公共設施的建築物，不論透天連棟、獨棟或公寓大廈，均為集合住宅，也都適用公寓大廈管理條例。集合住宅因屬於一宗土地及同一建築執照，於申請增建、改建或重建等建築行為必需請領建築許可時，均需同一宗土地所有權人共同申請之。本案為15樓集合住宅，超過6樓以上，亦屬供公眾使用建築物。

2.  露台之定義，依建築技術規則第1章第1條之規定：「直方上無任何頂遮蓋物之平台，稱為露台。」。至於，露台是否可以買賣？有無產權等問題，必須確認露台是否為共有或專有，按民法物權編第799條第2項前段規定，專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，是建物應同時具備構造上及使用上之獨立性，方得辦理其所有權之測繪登記。同條文後段規定，共有部分，指區分所有權建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。

3.  一般所謂公共設施面積，就是登記為住戶共同使用部分面積，依照土地登記規則的規定，「公設」包含大公、小公等區塊。「大公」就是全體區分所有權人共有，包含地下室 (但不包含停車格)、機電機房室、消防設備、走道、門廳等等；而樓梯間、電梯、梯廳 (電梯外至住戶住宅空間) 則屬部分區分所有權人共有，為「小公」的範圍，而公設比就是公共設施與權狀總面積之比值，但有些建商將公設比認定為公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。

4.  本案3樓露台不計入任何面積，且無產權登記。實務上，有些建築因退縮而產生之露台，因只有該戶可以進出，其他住戶無法進入該區，因此一般以約定專用為規範，蓋建商可以提高買賣價格（通常為主建物價格的三分之一）。作為約定專用的使用權利，其好處不外乎可增加使用面積，管理費不列入權狀坪數，且露台具有休閒功能，此外，土地稅也可減少。因此，前述多出來的價格就會反應在每坪單價上，這也是為何建商對於同樣之商品，有露台的房價開價，會比沒有露台來開價來得高之原因。

5.  再者，另一種為屋頂露台，則屬共用部分，若頂層住戶改建作為私用，則違反公寓大廈管理條例；若屋頂露台是法規設置的避難平台，則有危害公共安全之問題，此部分自不得約定為專有。 

參考意見：

1.  公寓大樓的大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上屬不許分割之部分，都是屬於大樓的「共有部分」，應為全體住戶共同使用，露台屬於建築物之基本構造，自然也是共有部分。如果露台未經登記，沒有產權，在買賣契約內也沒有提到露台，露台就不是房屋之附屬物，不能為住戶單獨所有。露台既為大樓全體住戶所共有，則依民法規定，露台應由全體共有人共同管理。住戶若要單獨使用露台，原則上須徵得其他共有人全體同意。而大樓的住戶們也可以就共有之共同部份，為共有物分管之約定。

2.  很多公寓大廈（集合住宅）都蓋有露台，露台因位於樓層房屋的主建物旁，要進出露台須先進入該樓層住戶的房屋後，始能出入露台，因此很多人認為露台當然是該樓層住戶所有，但是這種觀念並不正確。過去法院見解肯認，前述有關分管之約定，並不一定要訂立書面，倘共有人間實際上已劃定使用範圍，互相容忍，對於他共有人單獨使用共有之土地，長期未予干涉，可以視為大家已經有「默示分管契約」的存在，全體住戶都應受此分管契約之拘束，此部分應注意。

3.  從而，公寓大廈管理條例條例第3條第2款規定，區分所有權人共有部分，得按其應有部分之比例使用收益。又，為發揮經濟效用，滿足不同之需要，公寓大廈共有部分亦得約定供特定所有權人將共有部分供第三人使用，使其取得共有部分之專用權。所謂「約定專用」，參照公寓大廈管理條例第3條第5款規定，係指：「公寓大廈共同部分經約定供特定區分所有權人使用者」；換言之，是將原本屬於「共用部分」，經由約定而由某特定或部分特定之區分所有權人為專用。

4.  惟共有約定專有部分，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，此可參照公寓大廈管理條例條例第9條第2、3項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」。是以，在不牴觸前條規定下，社區自可經區分所有權人會議通過規定裝設採光罩及鐵窗等規範。惟露台於建築法規中其為「直上方無頂遮蓋物」，若於露台加裝採光罩，涉及違反建築法規規定，若遭人舉發恐會被要求拆除恢復原狀。

5.   上開約定專用另有兩項限制，必須注意：

（一）「物」的限制：依同條例第7條規定，以下各款不得為約定專用部份。

         ●公寓大廈本身所占之地面。

         ●連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。

         ●公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

         ●約定專用有違法令使用限制之規定者。

         ●其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

由上述可知，經過區分所有權人會議的特別決議訂定規約時，在不違反法律規定之原則下，可將公寓大廈部份外牆面及屋頂部份設定為約定專用部分，作為廣告物懸掛之用；也可以將臨接一樓庭院或部份停車場設定專用使用權予特定區所有權人。但是同條例第43條第2項規定，在同條例施行前（民國84年6月29日，含當日）已取得建造執照之公寓大廈不受上開第7條所列不得為約定專用部份的限制；換言之，在同條例施行前，如將上列「法定共用部分」之設施或範圍，約定由特定區分所有權人專用者，基於法律不溯既往原則，不受第7條限制。

（二）「人」的限制：僅限於「區分所有權人」。同條例第3條第5款約定專用係指「公寓大廈共用部分經約定供『特定區分所有權人』使用者」，又同條例第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」。

6.  前述共有部分之供特定區分所有權人使用，必須經「約定」，其成立方式有三，第一：共有人之同意（依據民法第819條文第2項及依據土地法第34條之1第1項）；第二：規約（公寓大廈管理條例第23條）；第三：讓與契約。共有部分之專用權消滅，若訂有存續期間或其他終了事由，自存續期間屆滿或其他終了發生消滅，否則，非經該專用權人同意，區分所有權人不得逕自依據決議或變更規約使之消滅。是以，本件案例似建商透過買賣契約中約定讓與共有專有部分，恐怕沒有訂定存續期間，換言之，使用者有權具有永久使用權，除非使用者同意回復共有，但其機率並不高，此可參照公寓大廈管理條例第33條第3項前段規定：「依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」，此係基於信賴保護原則與不涉及既往原則，在買賣契約已經簽訂同意露台約定專用，即使在規約修訂通過後得否適用，這恐怕是有很大爭議。

參考意見：

1.  依據建築法第10條規定：「本法所稱建築物設備，為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備。」，是以，本件裝設冷氣設備應屬上開之建築物設備。惟查建築技術規則之「建築設備編」第5章並無中央冷氣空調系統設備之特別定義，僅以通則規定（亦即第95條）。惟查空調機電相關書籍，所謂中央空調系統，就是空調是集中提供無法個別提供空調，是由馬達、壓縮機、熱交換器與冷媒膨脹裝置等組成之冰水主機，將冰水降溫之後，由冰水循環系統送入送風機或空調箱將空氣降溫，再由風管將冷風送至需要冷氣之處所，此系統稱為中央空調系統，前述冰水主機，為提供冰水的設備，有機械式(如螺旋式冰水主機)及非機械式(吸收式冰水主機)，提供冰水的設備不一定要用到馬達，冰水主機是系統中最重要也是耗能最多的設備。

2.     次按，建築法第4條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」，前述雜項工作物，依據建築法第7條規定：「所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」因此，雜項工作物之建築，依據建築法第28條規定，應依規定請領雜項執照。是以，本案例應為進行中央空調冷氣系統，依據上開建築法條文，似應申請為雜項工作物規範範圍內，因此，依法必須申請雜項執照。

3.     再按，建築法第77條之2及建築物室內裝修管理辦法均有相關規定來規範，建築物室內裝修，不得妨害或破壞主要構造、防火避難設施、防火區劃及消防設備。是以，依建築法第77條明定建築物所有權人、使用人應負有建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，若有變更使用，應取得變更使用執照。本案例乙商家雖已取得變更使用執照及取得室內裝修許可，惟是否依據建管單位同意變更之圖面及規定施工，尚必須進一步查明確認，否則掛羊頭賣狗肉，將影響所有區分所有權人之權益。

4.     是以，本案乙商家將1~3樓改為中央空調系統，不論共有或是約定專有，造成住戶噪音震動安寧，管委會應有責任依據住戶規約及公寓大廈管理條例第6、16條規定，要求乙商家進行改善，例如空調下方可以墊橡膠支承墊，以隔離噪音振動問題。若乙商家拒不改善，且違反變更使用及裝修使用規定，管委會若認為有違反公共利益之虞，依據公寓大廈管理條例第33條第3項後段規定：「………。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」，管委會可朝向訴請法院撤銷救濟方式為之。

參考文獻

1.          王澤鑑，民法物權，三民書局，2011年8月增訂二版。

2.          內政部營建屬網站：http://ehi.cpami.gov.tw/。

3.          台北市政府都市發展局網站：http://www.housing.taipei.gov.tw/。

4.          智邦不動產網站：http://home.url.com.tw/。

5.          台灣聯合法律事務所網站：http://www.lawtw.com/。

6.          全國法規資料庫網站：http://law.moj.gov.tw/。

7.          內政部地政司法網站：http://www.land.moi.gov.tw/。

8.          居家建築保建須知網站：http://long17713.myweb.hinet.net。