論「使用權住宅」推動二三事

據報導行政院長陳建仁上任後，為落實居住正義，內政部擬修改「住宅法」，將「使用權住宅」納入社會住宅適用範圍，財政部國產署配合政策，將盤點所有新北市和台北市約300坪的國有地，最快可於今年 (2023 年) 就可推動。

現行住宅法第19條規定，得由主管機關或民間方式興辦社會住宅，惟目前政策尚未明朗。若考量政府財力資源有限，藉由民間投資興建公共建設，並引進企業經營理念，以改善公共服務品質，故從過去的地上權住宅案例來看，政府招標地上權賣給建商，即使地上權住宅的售價比一般市價便宜2至4成，但售價仍是昂貴，原因是建商必須支付的權利金及造價成本，造成地上權住宅價格難以下降；政府若當「莊家」直接興建，雖可避免地上權住宅的售價較高問題，惟必須政府有足夠財力為前提，故有其優劣點。

「所有權住宅」，是基於有土斯有財之傳統觀念，房屋可永久居住，而「使用權住宅」與「地上權住宅」，皆是為活化公有土地利用，增加土地使用效率，及避免囤積土地，使不動產市場能正常發展；故公有土地採用『地上權』開發方式，政府保有土地不出售，較不會造成土地上漲之誘因。

「使用權住宅」與「地上權住宅」，屬於「產權可分割過戶」的建物，買方無法擁有土地所有權狀，只擁有建物所有權狀，就是買屋不買地，產權年限50~70年，地上權與使用權住宅案價格，相對比所有權住宅便宜，惟如果要跟銀行申請貸款，銀行可能只能貸到5∼6成。

採用民間辦理之「使用權住宅」與「地上權住宅」之法律觀，差異甚大，前者建設公司將「使用權住宅」出售於承購者後，｢地上權住宅｣關係，仍存在於建設公司與政府之間，也就是建設公司與政府之間有地上權法律關係，承購者與建設公司具有使用權之法律關係。例如，台北市京站開發案、高雄市美邦One More等。

以「京站開發案」為例，承購者購買的是『房屋使用權憑證』，採用BOT方式開發，資產採用信託方式，預售45年「租賃權」的建案，故承購者無房屋所有權，僅為建物「使用權」，承購者無法抵押房屋，銀行核貸額度較低，且必須繳交土地租金。

但，以｢高雄市美邦One More案｣而言，為建設公司將「地上權住宅」出售於承購者後，地上權法律關係，改變為消費者承購者與政府之間，而建設公司與政府之間地上權法律關係隨即消滅，例如台北市基泰大安、高雄R5新世界等亦屬之。

又，依據民法第427條:「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」，此稅捐包含地價稅、房屋稅及土地增值稅等。以京站開發案為例，信託關係存續中，信託財產的地價稅或房屋稅，依據土地稅法第3條之1第1項、房屋稅條例第4條第5項，以及信託法第39條、第40條、第41條規定，係以受託人(銀行)為納稅義務人，故不能拒絕繳納 ；京站開發案『房屋使用憑證』，由承購者負擔稅捐，屬於私法約定效力，尚不得對抗稅捐機關，倘若未繳稅，稅捐機關得以強制執行。

此外，京站開發案承購者購買為「地上租賃權」，故土地租金必須由承購者來負擔。京站開發案地上權住宅的租金費率，高達公告地價的3%～5%，相較一般住宅僅0.2%，兩者差距高達15～25倍。

再者，「京站開發案」信託期限，不超過地上權應存續之期間，且「京站開發案」地上權案價值，隨使用年限減少而逐年遞減，但地租隨公告地價調高而逐年上漲，且政府囤房稅上路後，承購者負擔愈來愈重，一旦價值下降，負擔加重之雙重因素夾殺，地上權有可能出現負資產等不合理狀況。

總之，政府為了實現居住正義研擬推動「使用權住宅」，租期最長可到50至70年，立意良善。而目前政府推動之社會住宅的租期，以台北市的社會住宅為例，青年及一般家戶最長6年，但具特殊情形或身分者，得延長為12年。本報認為，「使用權住宅」是一個高房價下的新觀念，惟若採用民間興建方式，仍有諸多必須注意問題，包含承購者是否有可能承受不公平稅賦負擔、地上權消滅後地上物之處理等問題，應邀專家學者研商配套措施。