從修法著手  談居住正義的實踐

什麼是居住正義？居住權是人權之一。依照聯合國人居委員會，對於居住權的定義為：「適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、基本廚衛浴設備、和達到就業及基本社會公共設施的合適地點，這一切均要在合理的費用之下。」故須以「安全」、「價格」、「品質」、「代價」，共構「居住正義」核心概念。

許多民調顯示，居住問題是民怨之首。雖然台北市的房價，似乎比香港和新加坡要低得多，有建商表示，台北市要成為國際都市，其房價還有上漲的空間；但是台灣的薪資水準，這20年來幾乎都沒有增加，以致台北市的房價所得比，逾15倍是全球第一，顯示台北是全球買房壓力最沈重的地方。

政府針對近年的炒房歪風，並為實現「居住正義」的目標，有意將從「紅、登、稅、貸、宅」五大面向，強力稽查『紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅』，以健全房市、合理房價，減少價格哄抬及消費糾紛，為讓不動產市場發展，更為健全，故從平均地權條例等三法，著手進行修法。

「平均地權條例」修正部分，包含：（一）為促進申報登錄資訊更為透明正確，修正將成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件，另增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。（修正條文第47條）；（二）增訂自行銷售預售屋者，應於銷售前以書面報請所在地之地方主管機關備查，並應於簽訂買賣契約書之日起30內申報登錄資訊。（修正條文第47條之3）；（三）為遏止申報登錄義務人，刻意利用資訊缺乏、或不實炒作哄抬情事，修正罰則對於屢不改正者加重罰鍰額度；另增訂違反自行銷售預售屋申報登錄規定、規避、妨礙或拒絕查核，及違反自行銷售預售屋前應報備查規定之罰則。（修正條文第81條之2）

又，前項內政部去(110)年底通過修正「平均地權條例」部分條文，限制預售屋及新成屋換約轉售，並禁止炒作行為，嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處新台幣100萬元到500萬元罰鍰；如果造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科100萬元到5,000萬元罰金。

「地政士法」修正部分，包含：刪除地政士於買賣受託案件之申報登錄義務、及其違反義務之處罰規定。（修正條文第26條之1、第51條之1）。

「不動產經紀業管理條例」修正部分，包含：（一）刪除不動產經紀業，對於仲介成交買賣案件之申報登錄義務；代銷經紀業預售屋案件申報登錄期間，修正為簽訂買賣契約書之日起30日內辦理，並增訂委託代銷契約相關書件應報請備查；另，成交案件之門牌或地號完整揭露，並溯及已揭露案件；及增訂地方主管機關查核權及查核範圍相關規定。（修正條文第24條之1）；（二）依申報登錄義務人違法情節，對於申報登錄制度影響程度修正罰則，區分罰鍰額度及處罰方式，以符比例原則；增訂規避、妨礙或拒絕查核，及違反委託代銷契約相關書件，應報備查核規定之罰則。（修正條文第29條）。

總之，雙北房價及租金所得比偏高，但閒置空屋仍多，令許多人買不起及租不到，尤其面對人口老化及少子化衝擊，政府稅收必短少，貧富差距日趨擴大。此外，加上都更、危老改建推動不易，還有租買資訊不對等諸多問題，總體來說，就是市場失靈。

本報認為，面對市場失靈，社會熱切期待政府能發揮角色功能，然而居住正義議題，涉及範圍既深且廣，必須仰賴中央、地方政府、民間企業，共同面對與溝通，進一步形成社會共識後，始能見其成效。此次內政部，進行平均地權條例等三法修正案，僅為落實均住正義之第一步，期盼居住正義慢慢實現。