側探「實價登錄2.0」精進之道

為促進不動產交易資訊透明化，100年12月13日，立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例修正條文，要求實價申報登錄，並於101年8月1日開始施行、及同年10月16日開放上線查詢實價登錄的部份。當時強調「實價登錄」不等於「實價課稅」，實際上「實價登錄」是「實價課稅」的第一步。實價登錄上路後，政府握有實價資料，下一步就能研擬配套措施，進行稅基、稅率、稅制等改革，逐步朝「實價課稅」的方向前進。105年1月1日起，正式開始實施房地合一實價課稅，除了105年1月1日前取得房屋、且持有超過兩年，方能採用舊制。

對實價課稅之實施，看法因人而異。對於支持居住正義的人來說，認為藉由「實價課稅」，降低投資房地產可因取得低成本之獲利誘因，促使房地產市場回到正常市場需求，有效抑制房價飆漲之功；但對於建商來說，則大多數認為此舉將影響房市之交易，特別是今年房地合一稅2.0實施之後，影響立見。

為推動健全之不動產市場，「實價登錄」新制三法(即實價登錄2.0)，自今年7月1日起施行，新制之5大變革重點及分析，蓋如下述：

一、地號、門牌完整揭露：將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，有別以往因受限於個人隱私權而採「區段化」、「去識別化」的查詢方式，讓交易資訊更為透明。

二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報：預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。

三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則：地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件；此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶（棟）處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰，期以確保查核申報登錄資訊的正確性。 

四、紅單交易納管：買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。以往預售屋銷售紅單常淪為投資人炒作、及試圖規避稅賦之灰色地帶，紅單交易納管再加上售屋即時申報執行後，相信應能有所改善。 

五、預售屋買賣定型化契約納管：新制規定銷售預售屋，除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約，違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。

換句話說，實價登錄2.0具有｢房地產價格更透明、避免第三人操弄、買預售屋心裡有底｣等三大好處。此項變革對預售屋物件資訊要求公開透明化，對於購買預售屋之買方更有保障，期能降低預售屋買賣糾紛之案件。財政部也推出房地合一稅2.0，同步於7/1上路，雙管齊下，希望穩定房市價格，杜絕投機客的炒作行為，還給真正想買房的人一個安心交易的空間。

然而，目前的狀況，尚有許多值得探討之處：譬如，實價揭露多為標準化訊息為主，對於一般買方關心的座向，屋況，景觀等並無法呈現；近年揭露的交易，未揭示是否為店面或商辦等使用類別，僅單純呈現大樓或透天等建物型態；預售屋個案差異性大，而且解約、換約也不用申報，價格容易被哄抬炒作；而預售建案買賣定型化契約，多與內政部訂頒的應記載及不得記載事項，無法對應，且參雜各式補充條文，讓契約內容複雜難讀…，都是不應忽視的課題。

本報以為，實價登錄2.0值得大力推動，更應力求精進。針對預售建案買賣定型化契約，如何讓契約更好懂易讀，進而提升審閱效率；以及如何納入法律專業協助，增進備查契約公信力等，均是政府精進預售屋契約管理的重要方向。總之，如何避免實價登錄網站淪為炒房平台，就成為政府與全民一起把關重要的課題。