論 虛坪改革與國內房市交易之影響

內政部於今年9月舉辦「當前住宅政策座談會」，政務次長董建宏表示，為強化我國住宅政策、擴大內需，並回應社會各界期待，內政部持續秉持「支持產業、安定就業、照顧民生、強化韌性」的核心精神，推動住宅三大重點政策：「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」以及「近零碳建築」。其中，「虛坪改革」政策的意旨即是解決國內住宅長期以來高公設比的問題，以及民眾對於權狀坪數與實際使用空間嚴重落差的民怨，其政策目標在於「打造合理、公平的住宅市場」，減輕民眾購屋負擔，並透過提升房價資訊的透明度與公平性，使購屋市場回歸居住本質。

「虛坪改革」主要是透過修正兩大法規來實施，包括涉及容積計算的「建築技術規則」及涉及產權登記的「公寓大廈管理條例」。內政部預計「建築技術規則」修正最快在今年底、最晚明年初就會對外預告。未來建築技術規則公告上路後，內政部也會設定過渡時期的關門條款，在特定時間前請領建照或已報核的危老都更案件可維持適用舊制，盡量不影響當前市場運作。虛坪改革的意旨是將不必要的虛坪排除於計價或容積計算之外，並使公設規劃更為合理，其改革涵蓋以下三大重點：一、車位改專有，車道免攤提：將車道、車位登記為「專有部分」，也就是車位會單獨登記計價，不會被塞進權狀坪數一起均攤給未購車位的住戶。二、一般電梯改免計容積：將一般電梯間及梯廳排除在容積計算之外。此項目也是鼓勵建商多設電梯，除了有助於緩解尖峰時段電梯擁擠問題，更在高齡化社會趨勢下，提升無障礙設施的便利性與居住品質。三、管委會空間設上下限:明確規範管理委員會空間的上限和下限(管委會空間以總容積1%為標準上限；並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，但不得超過100平方公尺)。當消費者能夠清楚辨識「實際使用坪數」與「公設項目」時，將有助於保障住戶權益及交易公平性。

然而，制度改革的立意良善，也勢必面臨因新舊政策轉換而衍生的難題：一、房市整體單價暴漲：由於土地與營建等成本並不會消失，在「總銷售金額不變」的前提下，分母(登記坪數)縮小，必然導致「每坪單價」大幅攀升。例如從每坪40萬增至70萬這類單價暴漲的數字衝擊，可能被消費者誤解為房價上漲。二、功能性公設被犧牲：針對管委會空間設定1%上限的齊頭式管制，可能矯枉過正。現代社區管理室需兼具物流中心、包裹冷藏暫存、防災監控等「必要公設」功能。若強制壓縮這些空間，恐犧牲住戶的生活品質與居住安全，政府應審慎評估相關配套措施，不可不慎!

本報建議政府應仿效國外已採行推動實坪改革的先例，即採搭配實坪計價與總坪計價並呈的方式，將目前實價登錄查詢網站的呈現上，除現行總坪單價外，需另外增加實坪(專有部分)單價，以利消費者比對，讓新舊制案件能有公平的比較基礎，減少市場資訊的混亂期。其次，政府應一併修改不動產說明書及預售屋、成屋買賣定型化契約應記載事項，要求建商銷售預售屋及成屋或經紀業銷售成屋時，在不動產說明書或買賣契約書上除呈現銷售總價外，應一併呈現實坪計價單價及總坪計價單價。對於房屋銷售含有停車位部分者，應強制呈現及揭露停車位價格，以利消費者比較。此外，停車位專有部分，亦應同步修正民法與公寓大廈管理條例，有關停車位採專有部分時的土地持分面積計算方式、表決權計算方式，以及法定車位不得外售之規定，以減少停車位改為專有後對於土地持分產權、區分所有權人會議等管理層面部分的衝擊。

「虛坪改革」不僅是單純的技術性法規調整，其核心價值在於建立一個對消費者更公平、對市場更透明的交易環境。本報呼籲政府應審慎評估虛坪改革的相關配套措施，以確保新制上路後對房市交易的衝擊降至最低，盼將國內房地產市場從價格導向走向價值導向，促使消費者對房市交易信任基礎的重塑，為房市的長期健康發展奠下穩固的基石，以不負人民的深切期待。