危老條例不該走向終點，而應制度升級

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（以下簡稱危老條例）自2017年施行以來，被視為改善都市安全的最直接有效工具：程序簡便、獎勵明確，讓數以千計的危險與老舊建築物得以更新。然而，隨著2027年5月底施行期限之逼近，這項政策是否應告一段落，或轉型延續，已成為攸關都市治理的重要課題。

回顧近年推動成果與爭議，危老條例展現其必要性，也暴露制度邊界模糊與公益性不足的缺陷，亟需全面檢討。一，商用不動產與小基地的適用爭議：原本旨在改善居住安全的政策，卻出現單一產權的大型商業建物申請危老，或面積狹小的「紙片屋」、「筷子屋」屢見不鮮。這些案件不僅偏離政策初衷，更造成都市景觀與施工安全的負面效應。如何重新界定申請面積下限、用途範圍，避免制度被濫用，已必需重視。二，危老與都市更新定位重疊，造成政策競合：危老的程序較都更簡化，導致部分本可整合成大型都更案的街廓，因少數地主不同意，反而選擇以危老方式分散開發，使都市更新更形困難。兩套制度如何分工，如何避免互相排擠，是都市發展治理的核心課題。三，容積獎勵公益不足，公平性受質疑：容積獎勵本應建立在「公益換容積」的原則上，但危老制度未設限基地規模，形成小基地卻享高獎勵、高樓化的矛盾現象。容積若無具體公共回饋，只會加重城市環境負擔，也削弱制度正當性。四，重建風險管理不足，衍生合建糾紛與爛尾問題：面對不同產權結構的重建案件，民眾長期欠缺標準契約範本與必要資訊，資訊不對稱導致合建糾紛頻傳，甚至出現爛尾樓，暴露現行制度在風險控管上的明顯缺口。

為此內政部國土管理署已啟動修法前置工作，於今年4月透過北中南座談廣納意見，可看出社會期待危老政策「調整定位、擴大公益、兼顧不同城鄉需求」的共同方向。一、回歸改善住宅安全的核心精神：各界普遍支持以住宅為主要適用對象，並兼顧住商混合與部分公共建築，但必須限制過度商業利用，以免獎勵偏離原意。二、評估擴大適用至非都市區，照顧偏鄉老屋需求：都市安全重要，偏鄉安全同樣不能忽略。許多非都市地區也存在老屋安全問題，有必要檢討是否訂定專章或專法，補足現行制度空白。三、依基地規模分級給獎勵，促進整合、避免紙片屋：依據基地大小設定不同容積上限，大基地給更多誘因、小基地加強施工與量體控制，兼顧整合誘因與都市環境品質。四、建立更明確的「公益回饋—容積獎勵」連結：未來獎勵應與公共設施、社福空間、都市服務提升等項目結合，讓容積獎勵不再只是地主與建商的利益，而是整體社會的收益。五、強化財務、技術與協商輔導，降低住戶重建門檻：稅賦優惠、融資補貼、重建諮詢輔導等機制必不可少，尤其高齡住戶與弱勢住戶更需要制度支持。六、納入老宅延壽修繕，但需嚴格把關：延壽修繕有助降低碳排、延續建物壽命，但必須建立高標準的結構安全評估，避免流於「拉皮」工程，甚至延誤危險建物該有的重建時程。七、明確區分危老與都更的制度分工：透過面積分類、程序分流，甚至將危老納入都更架構，有助降低政策競合，形成完整且一致的都市更新體系。

危老條例在過去十年中發揮重大效益，讓許多高風險建物得以更新，對提升國民安全貢獻巨大。但制度走到今天，亦暴露其界線不清與獎勵失衡的問題。本報呼籲危老政策的任務尚未完成，未來修法若能強化定位、擴大公益、完善制度配套，將使其從加速重建工具轉型為都市更新體系的重要基底。綜上所述，2027年的期限，不應是危老政策的落幕，而是制度升級的開端。