論 限貸令與國內房市努力之方向

國內房市長期受到高房價與投機炒作的雙重壓力影響下，央行自去(113)年分別於6月及9月推出第六波、第七波信用管制措施(俗稱限貸令）。政策目的是希望藉由限制貸款成數以遏止炒房行為，盼能維持房市健康發展並確保金融體系穩定運作。然而，第七波限貸令實施即將屆滿一年，透過嚴格的貸款成數限制、高價住宅貸款管控，以及針對第二戶以上房貸取消寬限期等政策，雖達到房市降溫效果，卻也讓房市交易面臨新的窘境。尤其是當購屋者面臨交屋階段，卻因貸款成數不足致無法如期交屋，進而衍生違約糾紛。此外，若建商因資金斷鏈而發生延遲交屋或被迫停工、爛尾樓的情況，將對房地產市場及金融體系，以及民眾對房市交易的信任度造成極大衝擊。

在第七波限貸令限制貸款成數與銀行法第72條之2的住宅建築及企業建築放款之總額上限規定等雙重政策影響下，導致實際有購屋需求的民眾，就算是符合名下無自有住宅的首購條件，還要確保銀行放貸的成數足夠才能順利交屋。原本能輕鬆核貸過關的首購族，突然面臨交屋卻因貸款成數不足問題，導致被迫面臨違約或需再提高自備款給付貸款不足的金額，這對於財務壓力已經相當沉重的首購族來說，無非是雪上加霜。有鑒於此，近日金管會、財政部兩大財金部會發表聲明，針對「首購族」、「自住型買方」、以及「已取得銀行貸款承諾額度」等三種類型購屋者，要求銀行不得任意拒貸。同時要求公股行庫滾動檢討房貸可用額度，加速釋出可用額度。據金管會統計，近半年接獲民眾房貸申訴案，多數集中在「新青安貸款」與「央行限貸令」兩大類型，申訴內容多涉及貸款困難、撥款緩慢、貸款成數不足等問題，引發民怨。

金管會要求銀行承辦房貸時，需遵守三大原則:一、房貸資源應「優先提供」給「首購族」、「自住型買方」、以及「已取得銀行貸款承諾額度」者。二、對上述三類房貸戶，不得任意拒貸，銀行應積極協助解決問題。三、銀行公會與各銀行總行須設立「單一申訴窗口」，集中處理房貸爭議，加快內部處理速度。過往銀行公會與各銀行僅提供一般性的諮詢電話，其處理機制分散，亦缺乏統一窗口，此次新制明確要求設立申訴的單一窗口，並設於各銀行總行，未來由總行「由上而下」統一處理可加快回應，確保訴求被落實。

本報認為，針對「房貸荒」真正的解套關鍵仍在央行總量管制，如果總量管制不適度鬆綁，就算銀行開單一窗口受理申訴，若每件申貸案無足夠人手應對大量個案，申訴管道在案件爆量的情況下，民眾最終仍須排上許久才能等到貸款撥款下來的結果。就算得到銀行的回應，也仍是貸款申請案在目前額度已滿之結果。目前銀行內控相當嚴謹，對於購屋者的收支狀況、信用條件以及擔保品的所在地段等因素，都會影響最終的放貸條件。即便符合新青安貸款資格，行庫放款也從嚴評估，核貸成數亦可能不足八成，部分物件鑑價也可能不及合約價，導致自備款比例須大幅提高。若因銀行核貸成數不如預期，致產生資金缺口且無法填補，更將面臨購屋違約糾紛，賠上違約金還無法買到滿心期待的住宅。

央行越限貸，房市越搶貸，如今想買房自住的民眾面臨借不到房貸的慘況，已經成為眼前嚴重的社會問題。本報建議，央行應著手研議對於總量管制政策鬆綁的可行性，檢視在放款的計算上，是否應有調整的空間，例如:已與銀行「簽約並完成對保」的房貸案件，比照銀行法第72條之2排除條款：「為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋、儲蓄放款，不在此限。」或是主管機關考慮認列特定時段的新青安、首購、自住皆列為排外條款。屆時上述撥款額度就可以不計入央行的總量管制範圍，銀行自然就能從現在完全擠不出貸款額度的窘境解脫，民眾也能脫離排隊數月等待撥款之苦。希望全民都有一個溫暖的家；在工作後有能與家人相聚一所。