論限貸政策與國內房市之影響

財政部自新青安方案上路之後，房市價量齊揚、買氣升溫，一度造成國銀房貸業務量暴增，房貸水位逼近「銀行不動產放款天條」即銀行法第72條之2的規範上限或銀行內訂警戒值。今年房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款成長加速，致8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率逼近歷史高點之37.9%，凸顯銀行信用資源向不動產相關部門傾斜之情勢漸趨嚴峻。為持續強化管理銀行信用資源，降低不動產授信風險，央行於9月19日發布第7波選擇性信用管制並於隔日起實施，祭出四大管制措施包括:1.新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。2.自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。3.公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。4.餘屋貸款最高成數由4成降為3成。然而，此波最新的信用管制措施，雖然其目的為穩定房價及避免市場過度投機與泡沫風險，但也引發了社會各界對國內房市長期影響的議論。

此次房市管制措施主要將住宅貸款成數進一步縮減並新增有房屋者第一戶購屋貸款不得有寬限期，以及第二戶購屋貸款無寬限期，並擴大適用至全國。為免此波「金龍海嘯」傷及無辜，央行也於10月9日祭出豁免條款，宣布包括繼承取得房屋及房貸者，以及一年內賣舊換新的換屋族，在與金融機構切結後，可豁免房貸限制；已簽訂購屋合約要申請房貸，符合繼承或換屋條件者亦適用。對此，本報建議除繼承外，有遺贈、受贈或與他人共有等非投機情形取得房屋也應排除，另外對於「先買後賣」的換屋需求，此次豁免條款看似有條件放寬，但實務上銀行不一定配合，恐直接影響換屋族的換屋規劃，政府應與國內各行庫多做宣導並研議換屋年限是否得視必要情況展延。此外，換屋族原來的舊屋可能屬於參與都更危老、產權糾紛、共有等情形，不一定短期會有出售必要，或在一年內就能賣掉，這部分也應納入豁免條款中，才能有助降低此波選擇性信用管制對繼承者、換屋族的衝擊。

配合政府住宅政策，銀行貸款額度優先提供新青安、無自用住宅的一般首購族，但目前房貸仍逼近滿水位，預估到今年底前，國內行庫仍會持續消化手上原有的案件，因此無論繼承、換屋，貸款可能都要面臨排貸到明年的情況，恐造成買賣雙方對於貸款下不來，導致市場上衍生許多買賣糾紛。基於上述情形，央行也特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，預期房市待售物件會增加，進而增加購屋者的選擇性，讓房市回歸理性，減少過度投機的風險，使真正有自住需求的民眾仍有機會以較合理的價格進入市場。

對於限貸政策的調整及配套方案實施，雖已反映出對房地產市場調控的決心及體恤民意的作為，卻也對房市帶來一定的冷卻效應。本報呼籲政府對於後續政策造成的長期效果，特別是在限貸政策過於嚴厲的房市交易狀況下，可能對國內整體經濟產生負面影響應審慎應對。因此，持續關注房市交易變化並適時傾聽民意進行滾動式檢討修正，將是確保政策有效性的關鍵。