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技師報於85年11月18日土木日創刊
新聞局出版事業登記證局版省報字第48號


中華民國一○○年十一月十九日

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總  主 筆:莊均緯
本期主筆:房樹貴
執行編撰:李惠華
文字記者:許素梅

—法律與結構工程之對話—

蔡志揚律師、婁光銘技師

案例事實

日前新北市三重區有一棟垂直傾斜率1/821/77之中古屋,買家買了交屋後重新裝潢,發現是傾斜屋,提告要求原屋主減少104萬元價金,板橋地方法院與高等法院認為其他住戶並未因樓房傾斜影響生活,且中古屋況在買賣時已列入考量,均判決買家敗訴確定,經新聞媒體報導後,引發爭議討論。當法律遇上工程專業,本案判決是否合理?

本案法官見解(板院99年訴字第1096號、高院99年上易字第1169號)

1.依一般經驗法則及社會常情判斷,中古房屋因長期居住使用及氣候、地層變動(例如地震、鄰地開挖建築等),屋體難免有破損、傾斜之現象,其價格即因此折舊而遠低於新建房屋,此應為房屋買賣之當事人所明知,是中古房屋倘仍可居住使用,即已具備其通常效用,縱有屋體破損、傾斜現象,買賣雙方於洽商價格時應已列入考量,自不能指為有減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵,亦不生不完全給付之問題。

2.查系爭房屋房齡近25年,目前為原告居住使用中,同棟其他樓層亦有住戶居住,其雖有傾斜現象,但仍可居住使用,並不能遽認為瑕疵。依據台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊,房屋傾斜率超過1/40者,不論損害情況如何,應依房屋重建造價估算費用,惟系爭房屋傾斜率僅為1/821/77,遠低於1/40,尚不足以認定系爭房屋具有實質上危險或不堪居住。

法律與結構工程之對話

律師問:什麼是「工程性補償」?什麼是「非工程性補償」?

結構技師答:一般所謂的「工程性補償」就是針對傾斜增量所引致基礎或結構之強度損失的修復費用,「非工程性補償」則是針對房子傾斜所造成的價值折損。

律師問:「非工程性補償」的價值折損跟市價連結得起來嗎?

結構技師答:連結不起來。因為它是用建築物重建造價費用的比例去算,而不是用現在房屋的市價來算,所以不一樣。損鄰補償的精神最多就是幫你拆掉重蓋,所以不發生市價差額的問題,只談拆掉重蓋要多少費用。

律師問:既然有這樣的補償費用,代表建物一定有價值減損。那它的減損是指有使用上的不便?還是建物的結構有不安全嗎?

結構技師答:一般來講,今天一棟建築物,沒有傾斜與有傾斜的,兩棟建築物的結構可能都OK,不過有傾斜的一般價格會損傷,沒有傾斜的比較不會。不管怎樣,當你在買賣的時候,買家一看這個房子是斜的,人家會認為是一種瑕疵,跟建築物的結構安全不一定有必然的關係,但通常會有一些關係。比如說:採用筏式基礎的建築物,傾斜時比較不易因差異沈陷而產生裂縫,那只有使用上的不便;但如果是採用獨立基腳的建築物,比較容易因差異沈陷而產生裂縫,那就有結構安全的問題。一般我們拆成兩部分,一個是屬於結構修復的部分,另外一個是屬於價值補償的部分。

律師問:假設對結構安全沒有太大的影響,但還是應該要補償非工程性的價值減損?

結構技師答:我認為是如此,除非是現況點交,也就是在買賣之前就發現。對賣方來講,我賣給你這個價格就是我現況已經是這個樣子,我願意賣這個價格,買方買的時候也是有發現其實有傾斜,所以我們才會成交這樣的價格。

律師問:可是傾斜一般不是那麼容易發現。

結構技師答:對!沒有錯。

律師問:法官在本案比較強調那間房子仍是可以居住。

結構技師答:我會建議從醫學使用上的觀點來看。一個人在一個傾斜的空間裡面,對他的生理與心理應該會造成影響,這個部分倒是可以去研究,房子傾斜到甚麼樣的程度,人就會感受到不舒服。不舒服的話,就不能說我可以安心的居住囉!因為住進去我就會受影響。在醫學上或許可以有這樣的研究,也就是假設人在一定的傾斜空間生活,比如說研究證實1/150的傾斜率可以是一個分水嶺,沒超過是OK的,超過的話則會讓人產生心理或是生理上的不舒服,如果有研究可以佐證,那就不能講說我搬進去還是可以安心居住,很顯然我進去就一定會受影響。

律師問:今天這個案例或許因為原告只有提出傾斜程度的證明,沒有再進一步做結構安全評估才敗訴?

結構技師答:但是這案例傾斜到這樣的程度一定對結構安全有影響。即使說建築物本身沒有損壞,可是當建築物有一個傾斜率的時候,載重對於建物會有偏心的問題,原有結構須抵抗額外增加之偏心效應之應力。而且這只是就安全的部分而言,其實針對我剛剛講的醫學觀點,我很早就希望有這方面的研究,因為我覺得你住在一個扭曲的空間,不可能對生、心理不發生影響,一定會有影響

!只是說我不曉得這個傾斜率多大會產生影響。

律師問:這個案例因為有安全上的問題,所以結論上要有補償,比較沒有問題。但針對使用上的影響,可能就沒那麼明確,如果有這方面研究的話,可以有助於以後判斷到底可不可以安心居住。

結構技師答:對呀!當你住在一個傾斜扭曲的空間裡面,明明人就不舒服,怎麼可以說可以安心居住呢?

其他實務案例參考

 士院90年度訴字第201號、高院92年度上易字第610號(傾斜率1/111)。

 北院94年度訴字第2771號、高院95年度上字第743號(傾斜率1/180)。

 北院96年度訴字第6236號、高院98年度上易字第861號(傾斜率1/133.2)。

上開案例法官見解:

 1.房屋之主要功能,除供居住使用外,亦屬保值資產,而有重要之交換價值,然系爭房屋竟有上開傾斜之瑕疵,衡諸通常之交易觀念,必使系爭房屋之交換價值產生貶抑。是稽諸吾人生活經驗及社會常情,系爭房屋之傾斜情形自屬瑕疵,且非無關重要。系爭房屋傾斜之瑕疵亦不以須達影響結構安全之程度,原告始得向被告主張瑕疵擔保責任。

 2.房屋之傾斜瑕疵,非稍盡一般人之注意義務即可獲知,尤其屋主抗辯居住系爭房屋多年,仍不知房屋有傾斜情事,可知縱居住相當時間然未予以檢測,即難以察覺。衡諸一般經驗法則,購屋自用者看屋時,最重視格局、動線、房間大小、方位、採光、有無漏水跡象等情事,倘非事先有資訊參考,自不能注意房屋有無傾斜之瑕疵。

 3.建物因傾斜造成市場價值減損金額,透過收集相類似受損市場案例之交易價格與未受損交易價格之差異比率,依受損狀況、屋齡、區位條件等因素之相關差異,基於因建物傾斜所形成之:(1)建築物使用的不便利性、(2)居住使用的恐懼性、(3)不具備市場競爭力、(4)建物維修費用的可能增加、(5)建物加速折舊現象發生等價格影響因素,調整推算系爭房屋可能之合理價值減損比率,以計算減損金額。

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