如何蓋出與銷售面積完全相符的房屋

曾文忠 技師

前言

由於大多數營建業對房屋沒有實施「精準」施工，致房屋常有缺失由來已久。其造成後果不只影響房屋的結構強度及耐久性，也使完成房屋尺寸不太精確，連帶著完成面積也不正確，卻要購屋者負擔（責）不準確的後果，實在不合理。此次，由於消基會點出有些建案公設面積比率太高極不合理，而房屋完成面積不準確的問題也才被看到。因此，引起大眾之注意，並要求政府修法。

業主（建商）、設計（建築師、技師）及施工（營造業）間，至少後2者均有專業能力。如果營建業採用精準施工，並正確核算、校核，使完工之房屋尺寸面積、方位與銷售合約完全相符，然後將私領域與各種公設分開計算、分別訂價，以上兩個問題都可以解決，這不是一舉兩得嗎。至於以上的做法會很困難嗎？絕對不會，只是這個問題伴隨著台灣房市演進，一直是建商及營建業工作人員之「盲點」（或疏忽甚或另有居心）。否則一定辦得到。簡單說明如下：

一、精準施工步驟簡述

　1.地下一樓或基礎（無地下室）完成前，先製作完成放樣施工圖（如註1短文之圖5-1製作方式），放樣的施工圖必須採用一個幾乎沒有誤差，更不會有界面、累積誤差的放樣方法，使每一樓層全部誤差總計都在容許範圍之內，並根據房屋施工每個階段（依回歸法-由裝修、結構體，延伸至鋼筋施工圖等的製作）之結構體如梁、柱、板、牆、開口及階梯等的施工圖，了解每個基準點、基準線之間相關方位、尺寸，逐一依圖示將構體放樣，再依每個施工或作業階段，製作各項工作之自主檢查表，採用正確的方法並確實校核。以消除、降低每個階段可能發生及累積與界面之（總）誤差，並符合需求。

　2.依註1短文之「4-2節降低打石的施工流程，必須注意、校核事項」所述之施工及校核方式，其中需特別要注意柱、梁、牆之鋼筋綁紮，應先注意其垂直度［補充註1短文遺漏項目-鋼筋綁紮精準度之注意事項：在樓板面下之鋼筋、模板施工次序（尤其梁、柱更需注意，而牆尤其是承重及剪力牆配筋應如註1短文之圖5-1方式綁紮）應先放好側面墊塊，然後才可立側模或封模。而柱、牆鋼筋其突出樓板面上之部份，尤其注意需調整垂直，然後假固定使保持垂直。以免澆灌混凝土後，鋼筋因已偏移、傾斜且已不易「扶正」-如照片所示］、鋼筋依施工圖說做裁剪表、加工、綁紮、（其他工項亦同，均應予以）檢核。模板亦應依施工計畫、圖施工，並適時（於限止點）依自主檢查表查核、校正並記錄。以上每項作業均需注意採用之放樣、校核及更正方法，必須能消除累積施工（如上述）誤差，並與該樓層自身之施工誤差總合計後，需小於誤差容許範圍才可。最需注意泥作灰誌（完成面）更需精準校核（可惜幾乎只有極少廠商才有此項校核），如此一來應可獲得有準確方位、尺寸同時兼顧（除混凝土因素之外的）結構強度與耐久性。

　3.如上「放樣施工圖」圖例，事先便可以計算出室內、室外、大小公共設施等的面積，而且非常正確（而且也符合設計圖的需求）。往前延伸，建商在推案時如能依上述方法步驟施行，便可獲得各個單位正確房屋方位、尺寸，然後如上述方法施工，施工時校核也方便正確。無論施工前、施工中，便可如本文圖例，將所有房屋使用淨空間（牆面到牆面）、到牆心、到外牆面之尺寸面積計算清楚，而且方位也正確。同樣室內淨高也能很精確得知，如註1短文之圖5-20，圖5-21。不必等到完工交屋時才來量尺寸計算面積。

4.因此，在面積計算方面，除了事先應要求建商提供設計圖外，也要其提供放樣施工圖。這些尺寸雖然在施工時便很容易便可以依基準線做各階段尺寸、方位勘驗、校核，但最好還是聘請雙方認同之專業人員於限止點（由專業人員訂定），一起檢核並做成紀錄。總之，面積百分百正確一定做得到。

二、現在營建業有精密的測量機具，如再加上述方式施工，蓋出設備齊全、結構強度佳、耐久、尺寸方位精準、不滲漏的房屋絕不困難，甚至可說「還算容易」。但何以很少公司做得到？非不能也，是不為也。說好聽是怕麻煩、本身有盲點。說不好聽是沒有職業道德。筆者一直以為營建業者（各行業均同）本來就有義務蓋出設備齊全、品質優良的房屋，交給「顧客」-購屋者才對。但由於台灣的售屋機制-由甚多不長進的建商主導（註2），從設計、推出銷售到施工完成這中間，「顧客」不但不能看工地、對施工品質情況也無法置喙、建商也很少主動對顧客解釋，而大部份購屋者對建築工程的細節，也可能不易瞭解，如果沒有聘請雙方認同之專業人員時（或實施第三者稽核），這是顧客至上嗎？

如果房屋完成後，有尺寸、面積不準確、漏水及屋齡甚低（60年以下，但新建屋應要求百年以上）等缺失，業者應負絕對的責任才對。也因此銷售面積方面建議內政部修法應朝向：「實際房屋面積大於銷售面積時，購屋者不必補價款，少於銷售面積時，應該依比例扣房地價款」方屬合理。 

註：

　1.曾文忠，（民國95年12月，96年3月）「營建業落實整合式管理以提昇施工品質-以RC房屋為例」技師月刊第43、44期，台北市土木技師公會。

　2.曾文忠，「請速推動民間建案第三者稽核及房屋身分證制度以確保房屋施工及其後續管理的品質-『施工品質的最後一道防線？』讀後感」，技師報第562期，台灣省土木技師公會發行。該文對現在民間建案幾乎沒有（三級）品管制度的情況有說明。

　3.蔡志揚，技師報第670期，台灣省土木技師公會，「921地震10週年，建管原地踏步」。