技師報於85年11月18日土木日創刊 新聞局出版事業登記證局版省報字第48號 | ||||
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社論 | |
從城中城案 談建物管理法制之精進 2021年10月14日高雄市鹽埕區「城中城」大樓火災事件,造成嚴重死傷,使得危老建物問題再次引起國人關注。此老舊建物之社區大樓,為何都市更新條例(下稱都更條例)、或都市危險及老舊建築物加速重建條例(下稱危老重建條例)都無法管得著?不能進行更新及重建,究竟問題出在那邊,值得探究。 危老重建條例是因應潛在災害風險,為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建。只要經有100%土地及合法建築物所有權人同意,通過危老耐震初評後即可進行,由於無面積限制,因此小基地也能進行危老重建;程序簡化,比起都更條例,多了一些彈性。也無需舉辦公聽會、聽證會等都更評估程序,並有限時危老獎勵政策,於一定期限內完成申請,得再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。 都更條例係為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,而將這些風險較高的老舊建築拆除重建、整建或維護,以達成更符合都市安全的建築及生活機能。其與危老條例相較,雖有較高的基準容積(都更上限為1.5倍,危老上限為1.3倍),但都更申請程序較冗長,且須透過公聽會、聽證會、審議會核定,才能申請建築執照進行拆除及施工,而除了海砂屋、輻射屋或災損房屋外,都更面積須達到500平方公尺以上,因此限制條件較多。此外,雖然都更可以透過重建進行都市更新,惟若無足夠誘因,整合者則無介入動機;主因在於辦理民辦都更,都市更新條例第65條,有較高容積獎勵誘因,因此重建後,可以透過「權利變換」,獲得部分重建後之房屋,進行銷售增加商業利益。 綜上所述,似乎採危老重建條例,程序較為簡單;但,由城中城調查報告資料顯示:城中城大樓之土地所有權人有117人;建物所有權人有377人;而地主內含有11人『有土地但無建物』之所有權人。換句話說,本案所有權人多,產權複雜,要達到百分之百危老重建同意的門檻,相當不容易,且因無管委會故整合更加困難。 另外,城中城土地約800多坪,建物約6,000多坪,屬於第四種商業區,容積率為630%。據城中城事件調查報告所述,都發局對本案重建可行性評估按本基地若以容積獎勵1.5倍、免計容積係數1.6倍試算,重建樓地板面積約11,631坪(38,450平方公尺);再依重建造價20萬/坪估算,粗計總經費約23億(含規劃、監造及興建費用)。更新前原容積6,773坪,即使有都更容積獎勵,更新後的樓地板面積有11,631坪,若以共同負擔比例約70%計算,土地所有權人可分回樓地板面積僅3,489坪。由上分析可進一步推估得知,整合者縱以樓地板面積之七成8,145坪,新屋每坪賣30萬,最多銷售額也約24億,因此,可知現有機制對於都更整合者沒有足夠誘因。再從都更條例第45條來看,住戶須自負整建費用。但城中城住戶多屬經濟弱勢,幾無能力負擔整建,以及搬遷安置費用。無論是公辦或民辦,都很難達到都更條例第7條迅行劃定更新地區規定土地面積及建物所有權人數之1/2或都更條例第6條劃定地區內規定的3/4、或都更條例第6條四款態樣之民間自行劃定地區規定的4/5。 城中城此老舊建物之社區大樓,為何都更條例、或危老重建條例,都無法管得著?原因除了在於建物本身狀況錯綜複雜,已逾常規。本報建議就類似樣態之社區建物,應主動依照都更條例第7條迅行劃定及第6條優先劃定規定,強力進行處理,並修法將都更同意門檻降低;此外,對於老舊建物因繼承產生多人共有時,可參考日本《集合住宅重建促進法》,尋求對策,以保障人民居住的安全。 |
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