從城中城案 談建物管理法制之精進

2021年10月14日高雄市鹽埕區「城中城」大樓火災事件，造成嚴重死傷，使得危老建物問題再次引起國人關注。此老舊建物之社區大樓，為何都市更新條例(下稱都更條例)、或都市危險及老舊建築物加速重建條例(下稱危老重建條例)都無法管得著？不能進行更新及重建，究竟問題出在那邊，值得探究。

危老重建條例是因應潛在災害風險，為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建。只要經有100%土地及合法建築物所有權人同意，通過危老耐震初評後即可進行，由於無面積限制，因此小基地也能進行危老重建；程序簡化，比起都更條例，多了一些彈性。也無需舉辦公聽會、聽證會等都更評估程序，並有限時危老獎勵政策，於一定期限內完成申請，得再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。

都更條例係為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，而將這些風險較高的老舊建築拆除重建、整建或維護，以達成更符合都市安全的建築及生活機能。其與危老條例相較，雖有較高的基準容積（都更上限為1.5倍，危老上限為1.3倍），但都更申請程序較冗長，且須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，而除了海砂屋、輻射屋或災損房屋外，都更面積須達到500平方公尺以上，因此限制條件較多。此外，雖然都更可以透過重建進行都市更新，惟若無足夠誘因，整合者則無介入動機；主因在於辦理民辦都更，都市更新條例第65條，有較高容積獎勵誘因，因此重建後，可以透過「權利變換」，獲得部分重建後之房屋，進行銷售增加商業利益。

綜上所述，似乎採危老重建條例，程序較為簡單；但，由城中城調查報告資料顯示：城中城大樓之土地所有權人有117人；建物所有權人有377人；而地主內含有11人『有土地但無建物』之所有權人。換句話說，本案所有權人多，產權複雜，要達到百分之百危老重建同意的門檻，相當不容易，且因無管委會故整合更加困難。

另外，城中城土地約800多坪，建物約6,000多坪，屬於第四種商業區，容積率為630%。據城中城事件調查報告所述，都發局對本案重建可行性評估按本基地若以容積獎勵1.5倍、免計容積係數1.6倍試算，重建樓地板面積約11,631坪(38,450平方公尺)；再依重建造價20萬/坪估算，粗計總經費約23億(含規劃、監造及興建費用)。更新前原容積6,773坪，即使有都更容積獎勵，更新後的樓地板面積有11,631坪，若以共同負擔比例約70%計算，土地所有權人可分回樓地板面積僅3,489坪。由上分析可進一步推估得知，整合者縱以樓地板面積之七成8,145坪，新屋每坪賣30萬，最多銷售額也約24億，因此，可知現有機制對於都更整合者沒有足夠誘因。再從都更條例第45條來看，住戶須自負整建費用。但城中城住戶多屬經濟弱勢，幾無能力負擔整建，以及搬遷安置費用。無論是公辦或民辦，都很難達到都更條例第7條迅行劃定更新地區規定土地面積及建物所有權人數之1/2或都更條例第6條劃定地區內規定的3/4、或都更條例第6條四款態樣之民間自行劃定地區規定的4/5。

城中城此老舊建物之社區大樓，為何都更條例、或危老重建條例，都無法管得著？原因除了在於建物本身狀況錯綜複雜，已逾常規。本報建議就類似樣態之社區建物，應主動依照都更條例第7條迅行劃定及第6條優先劃定規定，強力進行處理，並修法將都更同意門檻降低；此外，對於老舊建物因繼承產生多人共有時，可參考日本《集合住宅重建促進法》，尋求對策，以保障人民居住的安全。