從城中城事件 談弱勢蝸居問題

110年10月14日凌晨高雄市鹽埕區城中城大樓火災不幸造成罹難及受傷慘劇。該棟大樓係40年前興建的地上12層、地下2層之住商混合大樓，集「危老建築」、「老人弱勢族群」特性於一身，似乎是造成死傷慘重的原因之一。此次重大災難，更引起社會大眾對於經濟弱勢族群居住正義之重視。

為了解決居住問題，行政院訂下8年20萬戶社會住宅的目標，其中12萬戶由政府興建，8萬戶利用民間空餘屋，由業者出租給一般戶及弱勢戶，也就是所謂包租代管政策。同時，政府祭出房東減稅優惠、全額補助業者的服務費、提供弱勢租金補貼。但，政策實施四年多來，約僅有一萬四千多戶成功媒合的案例，且發生了不少糾紛個案，甚至在台北市還有開價四、五萬元的社會住宅包租代管物件，引發爭議。

其實，社會住宅政策的目的，係作為解決蝸居危機的解方，優先照顧被租屋市場排斥的社會弱勢者。住宅法第4條規定的13類弱勢族群，依據2015年衛福部統計約24萬戶，然而，資料顯示全台已興建完成並招租入住的社宅，僅有1萬8千餘戶，而且大部分集中在北部；其中保留給弱勢優先戶的比例，雖從30%升至40%，可謂杯水車薪，難以解決弱勢族群的燃眉之急。

雖然屢有提升弱勢優先戶比例的倡議，但遇到的阻力卻是社會風氣對弱勢者的污名化，也不願讓社宅變成貧民窟般的存在。此外，社會住宅租金偏高，對於社會底層弱勢來說，縱使有幸中籤，亦不見得負擔得起。其次，包租代管最主要政策目的是補充社宅興建與租金補貼的不足之處，在大量社宅興建不及之前，能藉民間租屋市場，搭配租賃管理業者的專業經營，達成補充社宅存量的階段性任務。目前包租代管政策已經推動到第三期，但加入社會住宅包租代管的民間房屋，通常要價不斐，即使承租者能申請政府租金補貼，但經濟弱勢者，卻仍無力承擔。

2018年立法實施的「租賃住宅市場發展及管理條例」，讓過去屬於灰色地帶的租賃市場日益透明。但仍有執行面需要檢討之處，例如社會住宅包租代管，租金支付方式，是由政府、房客，分別繳納補助款及租金給業者，再由業者一次轉交給房東，因此一旦政府或房客給付遲延，業者須自行代墊租金給房東，造成不少爭議。

另外，租金補貼(rent subsidy)政策方面，公部門對於真正租屋市場行情掌握，似有不足，此為租金補貼難題之一。據報載，目前政府的租金補貼方案，將會實施分級補貼，並針對低收入戶、中低收入戶的申請民眾，給予更高金額的補助。但是，租金補貼的請領條件，需要合法報稅之物件，大部分的房東不想報稅，因而禁止房客申請租金補貼；所以，租金補貼對弱勢族群而言，有可能看得到卻吃不到，不得已寧可選擇危險但便宜物件。

城中城火災事件凸顯長久累積的社會問題，一遇偶發因素立即引爆成重大災難，而這類危險老舊、缺乏管理的建物，在台灣各地仍為數眾多，長期解決方案，只有重建或政府大量興建社會住宅一途。短期而言，本報認為除了低收入戶、高齡及身心障礙家戶，接受租金補貼的機率較高，對於離婚或寡居，以及獨居家戶，就租金補貼上也要進行檢討。換言之，目前政府所推動的興建社會住宅政策、民間空餘屋包租代管、租賃住宅市場發展及管理條例變革，及租金補貼政策等舉措，可謂立意良善，惟政府亦應積極介入管理，避免浪費有限的住宅政策資源，悖離協助弱勢族群的政策目標。