喜迎鼠年，亟盼都更危老重建「大爆發」

據近日報載，行政院政務委員張景森透露，危老限時容積獎勵於今年5月9日屆期後，將二度修法延長五年，內政部草案預定於春節前出爐，方向是採雙軌策略，並降低規模門檻，增加危老重建誘因。張景森並指出，新版都更條例，地方政府的配套甫正式上路，危老重建又將提出「危老條例」二度修法，預計今年都更危老重建將出現「大爆發」。

依據內政部初步規劃，危老時程獎勵到期後，將採雙軌並進，推動第二階段危老重建。其中10％限時容積獎勵部分，透過修法再延長五年，但採逐年遞減，延長至2025年5月9日止，第一年減半為5％，之後逐年遞減1個百分點，最後歸零。另，再增加「規模獎勵」，具體作法是：400平方公尺以上獎勵2％，每增加100平方公尺多增加0.5個百分點，最高10％；惟時程、規模雙獎勵，合計不超過10％。而內政部初步規劃的內容，還要經行政院審議，據知情人士說，第一年限時容獎部分未必只訂5％，不排除可再提升。

針對政府官員對於都更危老案「大爆發」的預估，本報認為似非過於樂觀，主因是去年是新版都更條例上路的第一年，有許多子法尚待訂定，前半年於相關子法尚在整備的過渡時期，實際難有新案件報核的可能，因此今年相較於去年報核的都更案件量，勢必會增長數倍之多。

其次，危老條例10%的時程獎勵，將於今年5月屆期，雖然這項獎勵一次降10%，逼出了許多同意改建的地主，但畢竟時限從危老條例公布施行起算，僅僅三年的時間，頭一年又處於相關法令建置的混沌階段，因此目前應有很多已整合至十之八九，但還趕不及在今年5月申請的案件。倘若時程獎勵，依政府預定計畫延長實施，將會有一些「萬事俱備，只欠東風」的案件，得以延續下去，待最後一戶整合完成，就可成案掛件。剩下八字還沒一撇的，或許尚需假以時日整合，亦有可能依現有超過法定門檻之同意比例，先走都更程序，待百分之百同意後，續行都更或轉成危老。因此，所謂都更危老「爆量」之說，並非空穴來風。

尤其，去年的商辦市場可謂火紅到不行，不少觀察家看好今年的房地產市場，認為商辦市場的熱潮，能夠帶動住宅市場的景氣。設若鼠年房地產住宅市場的景氣真的好轉，危老都更案量，就真有可能到達「大爆發」的程度。不過房地產的起飛也可能是劍之兩刃，高房價亦會使「居住正義」的議題浮出檯面，因此除了「都更危老再突破」之外，蔡總統提出「下一個四年」居住正義住宅政策內容，更要力推「社會住宅繼續蓋」、「包租代管大力推」、「租金補貼加倍照顧」以及「學生住宿全面升級」。

話說從頭，最受各界關注的危老10%時程獎勵到期後，究竟會如何解？據知情官員透露，內政部預訂於農曆春節前，提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法草案，在2月1日新國會產生後的立法院新會期送出，目標是今年上半年完成三讀。

本報認為，由於危老條例公布施行後，相關配套的整備，牽延了一段時日，確實令原本「三年」的時限大打折扣，誠有讓民間不及準備、失信於民之感，所以適度的檢討及延長，確有其正當理由。但是「限時」獎勵，本來就是某種程度的「飢餓行銷」，萬一延長及改進的內容過了頭，以後民眾將不會再相信政府所訂的獎勵時限，總會認為能夠繼續延長，那麼獎勵的制度就會失效，反而有損人民對法制的信賴。

因此，政府及立法者，未來在研議危老10%時程獎勵的延長方式時，應該要顧及獎勵的原意及效果，若非有一定的道理，片面延長，絕非善策，故仍要設下部分折扣及限制。畢竟當一個店家，天天喊說要「結束營業倒店拍賣」，但卻從來沒有結束經營時，久而久之，自然就不會再有人相信這種宣示。