救房市不是救房價

房價高漲阻礙都市永續發展

總統蔡英文，在12月出席「第45屆建築師節慶祝大會」時表示，房地產不應該是投機和炒作的商品，而是應取決於建築的品質，並藉此不斷創新和進步，帶來有品質的生活，並對經濟轉型產生正面的影響。

對於房地產市場的未來發展，蔡總統的指示確實指出了關鍵重點。尤其台北市高達15.7的房價所得比，已經達到世界上數一數二的水準，在這樣的水準下，連台北市榮總的住院醫師，都不一定住得起榮總附近的新房。更遑論一般所得的青年家庭，在都市中難以覓得合理房價居所。高房價已經變成都市永續發展的嚴重阻礙，難怪居住正義，成為全民對新政府的重要期待項目。

房價的下跌，不應造成房市整體產業鏈的崩盤

目前不動產稅率的調整，從前年開始的不動產價格下行的趨勢，使得台灣未來房地產市場的價格，短時間反彈的機會將更為渺茫。除了土地開發商與房仲業之外，房市還包括上游的建材業、中游的營造建造業、還有下游的裝潢及物業管理等，都可能因為房市的急凍，而造成產業的衰退。若是如此，則可能對目前仍待進一步提升的台灣住宅品質改善機會造成嚴重傷害。

對照日本的經驗，在少子化與高齡化的社會發展趨勢下，日本不動產價格指數，在1990年代快速下跌六成，到2000年後才緩步持平迄今。在這樣長達廿多年的泡沫後發展趨勢，使年輕人放棄以購屋作為財務規劃的目標，而寧以租屋作為住宅需求的滿足標的。對照台灣七、八成的房屋自有率，跌到四成多的東京地區，已成為日本都會區的新常態。也正因配合租賃成為不動產的主要報酬，所以在日本不動產價格下滑過程中，投資於維持建物使用價值的資本支出，成為帶動房市相關產業的動能，讓日本的上下游產業，不致因為房價下跌而無法翻身。

清楚抓出政策目標，創造國人良好品質生活空間

當蔡總統清楚標明住宅政策的重點，應是為追求有品質的生活，由高品質建築所提供的住宅服務。對此，我們必須指出，政府對於營建相關產業的關注與協助，在房地產價格下行時，更形重要。

過去，因為擔心房價下跌造成的系統性信用風險，政府曾多次的藉由「營造業是產業火車頭」的名義，在房市下行時進行救房市的動作。最近的一次，就是政府在2008年所推出八大刺激景氣措施，是用提高建築及房屋貸款餘額比例上限，擴大建築及房屋貸款餘額，以及提高優惠利率補貼，來進行救房市的動作。

只是，如此救房市的結果，卻讓當時10.4的房價所得比在不到十年間恐飆升到15.7。而降息的成果，不是降低購屋者的購屋壓力，而是全數轉為房價的開發所得，讓救房市淪為只有救房價的錯誤結果。如此發展，不僅讓年輕人購屋的門檻更為提高，更讓應該改建抗震的老舊屋舍，因為房價的上升使都更推動更為不易。

期望林內閣團隊，此次能夠清楚落實蔡總統對住宅品質生活的指示，來規劃新階段的房屋政策。因為品質生活的面向十分廣泛，除了可負擔的合理房價水準外、也包括能夠防災、抗災的居住空間等，而這些在在都需要政府清楚的政策引導與專業規劃設計。

此外，面對台灣人口高齡化與建物高齡化的挑戰，藉由前瞻的都市規劃與先進的建築技術，應該可以為國人帶來全新的生活品質，也帶動新的產業發展契機。但前提就是，政府要能夠釐清：『要勇敢救房市的清楚政策目標，而不是再次淪為盲目的救房價之舉』。