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不動產估價師：技師多角化經營之新選擇 陳鏗旺 不動產估價師、土木技師與地政士、台大MBA 隨著不動產估價師證照為社會所信賴與肯定，以及政府部門預算與人力之限制，將有更多公司、銀行、政府單位的業務委外估價，如銀行之不動產抵押貸款擔保品估價、政府部門之土地征收補償估價與土地重劃分配估價 從2001年舉辦第一屆不動產估價師高考迄今，共舉辦過六次高考，另依不動產估價師法舉辦三次特考，以使以往之從業人員透過特考較容易取得不動產估價師之資格。此九次考試，共計累計錄取352人，平均每次考試之錄取人數為39人。
由於相關學者、典試委員與不動產估價師公會，希望嚴格控管不動產估價師之素質，以免影響不動產估價師於社會上之形象，特別是不動產估價師證照上路不久，品
質應重於數量。因此，試題難度與閱券尺度皆較嚴，造成有時只錄取十幾人。目前為止，錄取人數最多之高考為去年之高考，計錄取70人，錄取率為10.92%。而目前開業人數為314人，不動產估價師之開業程序與相關統計，於內政部地政司之網頁可查得相關資料。 不動產估價師的業務來源，傳統是銀行擔保品估價、法院拍賣估價與公開發行公司資產估價，近年因不動產證券化與都市更新之推動，REITS投資標的與都市更新權利變換估價成為新興之估價業務來源。國外不動產估價師之最大業務來源，不動產抵押貸款之擔保品估價，因不動產估價師法之主管機關內政部地政司之行政命令解釋：「…目
前不動產抵押貸款之擔保品，不須委託不動產估價師估價。」因此，銀行於承做不動產抵押貸款時，皆未委託不動產估價師估價，而由其內部之鑑價或徵信部門進行
價值之審核。內政部地政司之所以如此解釋，乃因不動產估價師法甫實施，取得不動產估價師資格之人數相當有限，如果要求前述貸款皆須不動產估價師估價，不動
產估價師恐無法吸納此等業務量，因而可能衍生估價不實或租牌等有害於不動產估價師整體產業發展之現象，從而做出前述之解釋。隨著不動產估價師證照為社會所
信賴與肯定，以及政府部門預算與人力之限制，將有更多公司、銀行、政府單位的業務委外估價，如銀行之不動產抵押貸款擔保品估價、政府部門之土地征收補償估
價與土地重劃分配估價等。而內政部地政司取消前述解釋後，不動產抵押貸款擔保品之估價更須經不動產估價師始得為之，屆時不動產估價師之業務範圍將更形寬廣，不動產估價師之收入必然大幅翻升，成為更為火紅之證照。 於不動產估價師法立法過程中，透過公會力量爭取有利於建築師之法條，其具體成果反映於不動產估價師法第十四條第二項「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限 由於律師、會計師、建築師與技師之證照制度，已行之多年，證照供過於
求，造成不少會計師與建築師亦有志於不動產估價師，特別是建築師對此市場相當關注。因此，於不動產估價師法立法過程中，透過公會力量爭取有利於建築師之法
條，其具體成果反映於不動產估價師法第十四條第二項「未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，
不在此限。」再如不動產估價師考試規則第五條第一款「公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。」得應本考試。亦即建築科系之畢業生，不需補休任何學分，當然取得不動產估價師之應考資格。 技師取得應試資格所需採計之18學分中，除其規定必備之「不動產估價或土地估價」之學分外，其餘學分應該都可由以往學校所學課程抵掉 開業空間與平均所得地位較技師為高之建築師，況且如此積極於不動產估價師，身為技師的我們實不應忽略此一市場。況且不動產估價師考試規則第五條第二款所規定之應試資格，亦有利於技師取得應試資格，因技師以往學校所學的必修科目，如結構學、鋼筋混凝土與測量學此三科，即可抵掉9學分，其他可能選修之科目，如民法概要、營建法規、工程估價或土木工程估價或營建工程估價等，也可抵掉9學分。總體而言，技師取得應試資格所需採計之18學
分中，除其規定必備之「不動產估價或土地估價」之學分外，其餘學分應該都可由以往學校所學課程抵掉。也因為不動產估價師於最近幾年為非常熱門之證照考試，
各校紛紛開設「不動產估價師學分班」，以幫助須依不動產估價師考試規則第五條第二款規定取得應試資格者，順利取得應試資格。此等學分班之課程通常即為考試
之六門專業科目，如果學分班之師資夠強，技師時可考慮六個科目全修，摸蛤兼洗褲，全部以學分班六個科目之學分為取得應試資格之學分，同時以該六個科目之上
課內容準備考試。當然也可以只於學分班取得其規定必備之「不動產估價或土地估價」之學分，進而取得應試資格，至於考試則參加專業之補習班或某些學校開設之
「不動產估價師證照班」。特別是某些學校開設之「不動產估價師證照班」結合勞委會「3年3萬，學習不斷」之「產業人才投資方案」，此即為勞委會所稱之產學訓課程，使得參加此等課程之學員，本身僅約需負擔三成之費用，其餘費用可由所服務公司向政府申請補助。對於有志於不動產估價師之技師而言，為一善用政府資源之進修方案。 對於從事營建相關工作之技師而言，如建築物或廠房之營造施工，如有機會，藉由參加不動產估價師之考試，再配合前述「不動產估價師證照班」，既可逼自己在考試壓力下增廣見聞，所學得的專業知識將來還可能拓展工作領域與人脈，甚至為自己開創事業之第二春。而此等知識對個人於不動產之投資與稅務規劃皆有助益，即使未積極準備考取證照，也是很好的進修課程，如此可以更清楚您的工作夥伴，如建設公司之土地開發部門人員之工作內容，甚至讓自己有工作輪調之機會。以晚輩為例，雖然研究所已由專科與大學之土木改讀MBA，
對於社會科學與經濟現象已有相當之了解，於準備過程中，仍讓我深感收獲良多，特別是兩科法科（「民法物權與不動產法規」與「土地利用法規」）之考試科目。
對於尚未接觸經濟學或投資學等社會科學之技師朋友們，不動產估價師之「不動產投資」與「土地經濟學」兩門考試科目，一定可讓大家進入另一有趣之學習領域，
而此等概念對個人之投資理財也相當有所助益。在前述產學訓之課程幫助下，即使志不在考取證照，也是一非常具有成本效益之全新學習領域。 即使如晚輩般年紀稍長之技師，只要您有決心，仍可順利取得不動產估價
師之資格，誰說考試是二、三十歲人的專利，晚輩去年考上時，已四十又三，還考到第六名。希望藉由此篇投稿，能激起廣大技師朋友們對此市場與證照之興趣，並
於後續文章進一步介紹此一市場之現況與將來可能之發展。 為使技師先進們能了解相關考試資格之規定，謹將不動產估價師考試規則第五條條文臚列如下，提供給有興趣深入了解之技師先進參考： 第五條 中華民國國民具有下列資格之一者，得應本考試： 一、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業，領有畢業證書者。 二、公立或立案之私立專科以上學校或經教育部承認之國外專科以上學校相當科、系、組、所畢業，領有畢業證書，並曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、
建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動
產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市
計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不
動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟
學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動
產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法規、不動
產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構
造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至
少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。 |