天外磁磚雨，亡羊補牢計

亡羊補牢，鑑往知來，建築物外牆面材脫落致人死傷，是到了應該正視的時候，有立法因應之必要。

爾來大樓外牆磁磚或石材掉落，致人死傷的事件接二連三，在此先不討論施工層面之建造問題，如何從使用管理維護階段防範應為關鍵。公寓大廈管理條例(下稱本條例)是住宅管理憲法，第1條即規定：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法令之規定。」即已明示立法目的即為公寓大廈的管理維護。

為避免外牆磁磚掉落，應提出因應之道，著無庸議，然而係應納入本條例關於第10條規定之修繕責任，或第14條重建，或第18條公共基金，或依現行本條例已足資對應，則有待討論。茲以某一大樓係二幢八樓建物，屋齡30年，今A棟8樓主臥室外牆磁磚脫落，究應由該區分所有權人或管理委員會負責修繕？

首先，外牆係何人所屬？如依本條例第56條第3項規定：「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第2款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。」因此，A棟8樓住戶係該外牆之所有權人無疑。

又依本條例第10條係規定專有部分、約定專用部分由該等之人負責修繕並負擔其費用。另外之共用部分、約定共用部分則由管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。即產生該外牆是專有部分或共用部分則有爭論。

有認為依本條例第7條第3款規定為共用部分，高雄地方法院103年度小上字第38號判決同此見解；亦有認為依本條例第56條第3項及則依「物權變動公示原則」，外牆顯非全體區分所有權人之共用部分甚明；另登記為各區分所有權人專有部分之外牆，自亦不能再成為全體區分所有權人共有，否則殊與「一物一權主義」及「物權排他性」等物權法上原理原則有違，而認為外牆為專有部分，台中地方法院99年度中簡字第1767號判決同此見解。此為爭議所在。

其次，縱認為外牆屬於共用部分，依本條例第11條及第18條規定公共基金之使用，仍應依區分所有權人會議之決議為之。規範密度似有不足，本報建議可在此情形下提供管委會使用公共基金之權利，以維護重大公共利益。如認為外牆屬於專有部分，僅規定由區分所有權人負責修繕責任，但若所有權人不作為，放任如此之危險狀態，現行法亦闕漏未規定。基此建議可課以管理委員會負起狀態責任，由管委會代位修繕後向所有權人代位求償，並可考慮是否給予管委會得對所有權人直接強制執行。

亡羊補牢，為時不晚，台灣地處多雨地震區域，新建築物愈見高聳，外牆面材越多使用具有重量之石材；老建築則因年久失修，皆須重視外牆面材脫落問題。本報期盼為文引發有司機關重視討論檢討之，則對於第三人行的安全方有保障。