房價飆漲之外的問題

曾文忠 技師

台灣的房價飆漲已超越韓、日及北京，而且居高不下。但如此高房價相對的是否便能買得到高品質的房屋？不錯！建材越來越高級、設備也一樣越高級及越齊全，這是事實。但品質是不是越來越好？根據內政部建築研究所頒布「2009年綠建築評估手冊」統計指出：全球RC建築物拆除年限，英國141年、美國104年、德國80年服務壽命，而台灣只有40年」。也就是說打拚買屋後下一代又需要為房事「操心」了。

另外從不少購屋者於新屋交屋後不久甚至尚未進駐便發現房屋滲漏、龜裂情況，很明顯高價買到的是品質低劣的房屋。另外一些社會現象也能看出房屋結構施工品質不佳，如房屋保固期限只有一、兩年（與民法規定瑕疵擔保5年規定不符，合理的保固期限：結構、裝修部分應在30年以上、水電、防滲漏至少10年以上-法令應修改否則如後述採用「第三者稽查」），可看出建商急於脫身的情況。雖然實施三級品管已多年，但一些新屋的施工缺失不但沒有改善，有的反而變本加厲。結果不但如上述缺失依舊，近十餘年更增加外牆磁磚或石材掉落傷人（如上需30年的規定的原因，但不全是結構問題），還有一個情況也可以看出房屋施工品質一直沒有改善，只要靠近房屋新建工地，便可聽到手提電動破碎機整天響個不停，直到完工交屋。一般是因為施工不良或是錯誤才需要破碎機打除、修改，但施工有什麼不良或錯誤及如何修改，外人（甚至含購屋者）無從瞭解。

也就是說破碎機聲響正是「施工品質不佳」的另一寫照。因此，很多建商不讓人參觀工地，完工後成立維修大隊（品質不佳的最佳寫照，但大多建商卻不想或不會或不知「第一次做對」以改善品質、縮短進度、減少成本）等都是這種情況下的產物，當然購屋者應該注意以上問題。

而這些問題又衍生以下問題：房屋保固；現在有了以上施工缺失，有的施工不良要30年以後才會發作，而且外牆龜裂時大多不易查覺、修改、監督，而掉落傷人卻由管委會負責，而始作俑者的「有專業能力的營建業」卻事不關己，實在不公平。除了法令有問題外，另外應實施房屋「身分證」（註）附在使用執照移轉，房屋的父母、製造者-建築商、營造業、建築師、技師及原設計、變更設計、施工經過（含交屋後改建）等均詳實紀錄、並由有關人員簽署。讓購屋者及以後房屋所有權人、現住戶均能瞭解房屋每一階段的情況也使維修責任歸屬較為明確。其次依目前市場機制：房屋日後出售必須將房屋狀況（缺失如滲漏、龜裂…等）如實揭露，售屋之屋價將受損。但在新屋「時代」，對以上情況建商裝做不知道，認為只要由維修大隊馬上修復即可。而此時，購屋者受到房屋缺失操煩及搬家的喜事，極可能一時不會注意到以後售屋之屋價受損的事，購屋者要隨時注意自己的權益，避免被不良的建商「轉移焦點」，有必要購屋合約應直接與施工品質優良的建商（可惜甚少）簽訂。

因為房屋施工界面甚為繁多，如果施工前考慮不週全，施作時管理不夠精微細緻，要想獲得品質優良的房屋著實不易。完工後如想瞭解裝修等表面材料之材質、施工狀況比較容易（外牆除外），但如內部結構有問題想藉由檢驗「精確」瞭解房屋施工、是否安全的全盤情況，就比較困難了。中日營建類似有關第三者稽核可以參考。內政部建築研究所正在推動中的「耐震標章」（似乎豪宅獨享，但無耐久性要求且因品質尚佳屋齡應能加長），可以參照。房屋要確保品質，於營建施工時，必須要由營建專業人員以「第三者稽查」的身份（如技師）駐場，隨時審核、檢驗、管理、勘查工地並有權力要求精確施工並負責，才比較能「真正的」免除施工缺失提昇施工品質。希望以後台灣人民買到的房屋之屋齡都能超過百年（非豪宅獨享），不必每一代都要操心房事，而且這樣的做法也兼顧環保，是不是呢？

註：筆者於技師報NO.333（上）、334（下）採用之短文名稱「房屋身分證」，便是要求在房屋的生命週期內所有的人、事、物全紀錄，讓所有參與者能留芳百年以上，並建立公司信譽。