一直被忽視的居住正義-政府住宅政策缺失

曾文忠技師

798技師報社論：『看見「居住正義」的影子』，文內說明政府不注意違章建築及違規使用之害，但筆者以為被政府忽視的居住正義，不只如此而已。

前言

前一陣子和技師先進談及最近有些建商新建房屋各項設備已有大幅度進步-如自來水的使用，於規劃、設計、施工時，會進一步考慮水於輸送、儲存處所之密閉不受污染外，也包括輸送、儲存器材本身不會釋放污染物質。進步的建商更會將飲用水、使用水在各家戶分開，飲用水會採用過濾、殺菌設備，以確保飲用水清潔（¹）可達生飲標準，在浴室使用水則有排氯設備，確保使用人健康。在都會區高房價時代，上述優良建商不但在房屋設備、建材附帶的通風、隔音、防火、動線等方面的考量，會精益求精，甚至在結構方面也能蓋出安全、堅固、耐久的房屋，幾乎達到無缺失的境界（²），讓屋齡可超過百年（³）的標準。     

因一些朋友有意購買某些地區的房屋，筆者受託前往（RC造房屋）工地看看他們的施工品質，結果大失所望。看到鋼筋外露、蜂窩、牆壁凸出（敗模）、冷縫、牆鋼筋在放樣線外（柱主筋緊靠放樣線-鋼筋無「足夠保護層」）、混凝土明顯無適當養護、清潔口凸凹不平，缺失形形色色。而工地主管、工程師根本不知道怎麼施工才能避免以上缺失，使混凝土強度及水密性達到最佳等的基本要求，也可以說他們大部份仍放任小包商「自行」施工。使施工的結果無法達成結構的設計「強度」，更不用說「耐久」的要求。 

幾種被忽視的居住正義及建議解決辦法

前言之前段描述使人充滿希望，後者使人洩氣。但筆者的觀察，其實在台灣房屋的生命週期中：房屋的規劃與可行性評估、工程設計、招標採購、營造施工、完工與驗收、營運與管理等六階段中，幾乎每個階段多少都有問題，簡述如下。

（一）房屋的規劃與可行性評估

以前幾乎沒有一個建商會在此階段便將綠建築、耐震標章等考慮進去，通常只會考慮房屋地點、何種結構、裝修、設備、銷售金額及其趨勢等，等到後來綠建築、耐震標章等銷售情況良好後，才漸漸被推廣。其實建商的「起頭動念」最重要，政府定下原則，建商決定目標，房屋生命週期後來的每一個階段都要依循此規劃而行。

只是政府明知綠建築有益於環保及水土保持等，為何不確定一些原則：如某些地區參考其現況具備環境或未來可能條件下，規定申請建築執照最少須要附帶幾種綠建築才可申請建築執照等的規定。其次用另一觀點來看，政府明知民間（含公共）建築品質不佳，既然推出耐震標章，卻不同時要求耐久性，也不推廣執行。在如此高房價情況下，使建商能規避要求，蓋出一些品質不佳的房屋銷售而由全民買單。甚至於都更的房屋也不會附帶要求結構強度－如耐震標章水準及耐久性。令人懷疑都更只是要協助某些建商獲利而已。

（二）工程設計

算是重要的一環，但如有外審或有參與耐震標章（設計），只要依規範要求（提高耐震度更佳），一般問題比較少。 

（三）招標採購

算是重要的一環，如要做「耐震標章（施工）」，對於採用的材料、需要提送的（含分項）施工、品質計畫，須做明確規定-務必確認施工品質與設計相符。計畫要注意從放樣到裝修完成，需能消除或減少界面誤差，使全部（含累積）誤差在容許範圍內，部份特殊工項更應使全部（含累積）誤差為（或趨近於）零……等。也能消除界面之破口，採用耐久及高工作度混凝土（³），以增加房屋的耐久性。建議「內政部建築研究所」所推動之耐震標章也應增加這些要求（⁴）。

（四）營造施工

目前在台灣正是影響房屋結構強度與耐久性最重大的階段。

1.房屋結構的問題(耐震標章)

現在房屋施工水準，無論採用的材料及施工方法、技術，大多已不會完全和921大地震以前一樣，有致命的缺失。如混凝土強度嚴重不足、梁柱鋼筋因偷工減料導致位置偏移使鋼筋量嚴重不足或失效、箍筋嚴重不足等，短期結構不安全的情況已經降低。   

2.房屋的耐久問題

如前言之後段描述的施工問題至今在工地卻仍很常見，鋼筋沒有（足夠的）保護層（⁵）、混凝土界面有破口、混凝土及養護等均導致有蜂窩、龜裂等問題。使結構體完工（不久）鋼筋便失去保護膜後開始生銹。而影響了房屋的耐久性。近年來政府為解決高房價問題，常見新聞報導要蓋廉價的房屋及出租國宅，但對於政府官員說明的內容中：「…租用國民住宅的民眾可獲得70年的使用權…」一節，筆者深感詫異？！不禁要問：「台灣現在房屋的屋齡平均是多少年」？美國RC房屋的屋齡平均約百餘年，德國80年、英國達140年（³）。如上述，雖然有少數優良建商能蓋出「品質極優的房屋」，但從市場上所表現的情況，一般房屋的品質雖有改善，但屋齡方面除極少數例外，其餘大部份只能採用40到60年間。正如湛技師722期文內所述：在買屋初期「操煩」（煩惱）所買的房屋面積、尺寸、方位及動線等後，不久便要煩惱房屋龜裂、滲漏等。30後便又要煩惱下一代人住的問題，如自己長壽一點說不定後半輩子還要再次煩惱一次。台灣房屋這樣的新、舊問題有無「全部」解決？答案是否定的。

建案設計（作業品質佳的）階段都有外審制度，類似第三者稽核。但是為何大多數施工品質不是很優良的建商推出的案件，在施工時卻不必有第三者稽核，不奇怪嗎？一般大眾以「高價買有缺失、較短命房屋」的後果。合理嗎？買錯了要自認倒霉嗎？而且他們不知道買的房屋竟然有這些情況！

在此不禁要質疑？其一：如「耐震標章」的要求，政府為何不能將以上二者合併考慮，讓蓋好的房屋又堅固又耐久？（也符合永續、環保需求）。其二：為何不能「一步到位」推廣至全部建築，讓全民共享之？

（五）完工與驗收

  1.交屋制度

最常見的問題是建商沒有完善的交屋制度，如設計圖、施工圖與竣工圖（視情況配合測量成果圖）是否一致，建立的驗收表格，其內容要包括房屋由內而外（屋外部份及/或公共設施也很重要-管委會負責）屋頂板而下，依合約書載明之建材、設備（如下舉例），並且由購屋（或合建-以下同）者、建商之客服人員及/或工程人員與見證人員（營建管理為土木技師執業範圍-而購屋者等很可能不是專業人員）三方面會同逐項驗收。房屋驗收表的項目至少應包括：面積尺寸方位、房屋結構、門窗、天花板、牆面、地坪、衛浴設備、廚具、機電設備、消防設備、弱電、給排水設備等採用材質、規格、尺寸、施工方位及其他等，如驗收結果與契約、竣工圖不符，建商（依約）應負全責修繕、改正或賠償。驗收相符時，由購屋者、客服及/或工程人員、技師三方簽認，各執一份為憑。其餘副本視需要由律師或其他專業技師或建築師等保存。

2.房屋及產權點交事宜

驗收合格後，建商將產權等開始移交給購屋者。簡述作業如下。

    （1）如上檢查購屋者的自有部份，準備一份竣工圖（與設計、施工圖符合）、驗收清單，交給購屋者（含「房屋身分證」之CD一份）。

    （2）維修手冊：含各項工作之承包廠商聯絡人及電話，以利維修-施工優良廠商，照理講短期內應無後續維修事宜，這是準備好以供不時之需。

  （3）點交住戶專用鑰匙及公共鑰匙，及房地權狀等。

3.各種公設交屋作業：機電、消防、停車設備等試車報告，召開移交說明會。將各項設備區分公共設施部份逐項移交給公寓大廈管理委員並列表製冊註明。              

4.後續作業

（1）建商協助成立管理委員會。

（2）管委會與建商完成公設驗收點交作業後，向主管機關申請撥付社區公共基金。管委會開始運作。  

5.其他作業、原則：如房屋面積等不符，應一概由建商負責（建商團隊為專業廠商⁶），多不補（否則又被建商賺一筆）、少應退差額。可惜！很少建商能如此有制度的交屋。而政府的作為呢（如上述情況）？

（六）營運與管理

1.違章建築含違規使用，如798技師報社論說明。

2.更改室內隔間（室內裝修？）：在這個階段也是國內最常見的問題之一。通常屋主會找所謂的「設計師」設計、或直接由「泥水工」施工。通常設計師可能會找建築師簽證，泥水工較不會。但此三者都不懂營建管理及結構問題，常因此發生損害結構甚至造成其他災害情況如滲漏、破壞結構等屋損糾紛。

幸好最近民智較開，不少鄰居（或公寓大廈管理委員會）會主動抗議制止，並要求改建戶校核整棟房屋耐震力等問題。在此附帶說明另外的問題：不少鑑定技師通常只會考慮房屋修改被拆除後（剩下的）結構支承力現況是否符合建屋當時規範的要求。而常常疏忽以下問題。

（1）如為新屋（依新規範），蓋屋時原施工品質是否優良？完成的房屋結構強度是否能完全符合設計要求？此項明顯為未知數。如為舊屋，除了以上問題外更增加其為採用舊規範所蓋的房屋，並且有由完工到鑑定時已經遞減的結構強度及降低的耐久性。因此，如有改建的鑑定，最好應做耐震詳評。

（2）另外，被敲掉的部份-就算是磚牆、RC隔間牆在結構設計時雖不被列入耐震強度，但實際卻多少有一點，但被敲掉後這「一點」的耐震強度就沒有了。修改房屋的該戶所有權人，應該沒有權力做出這種影響其他住戶房屋安全的「權利」。 

明明更改隔間的室內裝修工作常有影響房屋結構安全、耐久及營建管理等的問題，政府絕對有必要將該項業務納入土木技師公會等的執業範圍，以確保室內裝修房屋的結構安全，並降低屋損等的糾紛。

其次建議此時做鑑定的技師至少應將所有被敲掉部份的「強度」補足。 如委託鑑定者因費用所限不做一些必要鑑定時，建議最好將上情告知委託人。      

3.舊屋與都更問題的幾個建議

最近發生喧然大波的文林「怨」案，突顯了一些舊屋與都更案的問題，對此筆者有些建議如下。

（1）舊屋補強：民國70年以前地震力採用0.1g而且並非耐震結構，如今已改為0.23g、0.33g，政府有義務讓民眾知道這個問題。如財政允許，建議對於舊屋補強應適當輔助經費。像現在只輔助「拉皮」經費，有點本末倒置。只拉皮不補強，明顯的讓房屋金玉其外敗絮其中。而且此二作業程序應該先補強後才內裝修、外拉皮，建議水、電、設備等改配明管。補強則由年齡最老舊、外觀破敗的房屋開始。

（2）舊屋補強及都更可以併行，都更的案件則由住戶自行推動，此期間如都更辦理成功（或已有眉目）的案件，就由住戶繼續推動。最重要都更成功案件的房屋也應該要堅固又耐久。讓房屋屋齡能超過百年，建材、設備之工、料也要優良-堅固耐用及使用順暢等，否則「都更」就白做了。

（3）都更過程公開，並遴選公正專業人士組成「評審委員會」，評估建商項提案內容，對住戶是否公平、公正。

上述問題除了以上處理方式外，建議第（二）〜（五）項應配合實施第三者稽核，而（一）〜（六）項則全部應納入「房屋身分證」（⁷）制度管理，將以上各階段辦理人員及處理經過詳實記載製成光碟附在房屋所有權狀。並將這些作業的規定納入研議中的土木工程法內。使民眾能知道這些房屋的建商、設計監造之建築師、技師，施工營造業等的設計、施工的細節，期間有無災變發生、有無修改、補強情況等所有作業情況均可一目了然。現住戶甚至可簡單（或請技師）研判房屋現況是否尚稱安全，以後建築物發生問題時，更能有助於責任之釐清。 

結語

優良的房屋品質在現在台灣絕對做得到，只因一些建商老闆營建管理不良或沒想到要提昇品質而已。只要依一、之（三）（四）小節原則施工，不但RC房屋可達成堅固耐久，SRC房屋更容易。實施第三者稽核與房屋身分證，確保每個階段的施工及品質，都能有紀錄。希望在「不久的將來」台灣房屋品質有大幅度改進，並成為值得驕傲的「MIT」的一環。 

　註1：如果過濾設備能達到99.99％以上的過濾效果、但能保留礦物質（非蒸餾或逆滲透），同時俱有殺菌設備其殺菌效能達99.99％以上，使飲用水達生飲標準。而過濾及殺菌設備有自動顯現有效使用期限。

　註2：曾文忠，技師月刊，台北市土木技師公會發行。「營建業者如何才能蓋出購屋者滿意健康又長壽的房屋」、「如何購買設備及施工品質優良的房屋」

　註3：摘錄自湛淵源技師「綠化混凝土工業朝向永續發展」，技師報722期。

　註4：大彥工程顧問（股）、生產力建設集團編著「耐震標章與建築工程」由科技圖書（股）經銷。本書偏重SRC房屋設計、施工，該書內容較無法看出全部施工流程（放樣至裝修）之界面整合，也無法看出分項計畫執行情形。而且如混凝土澆置從照片可看出施工仍有缺失，其他模板計畫、精準施工的情況？……等。是否能符合全部流程之需-則無法得知？屋內、外任一界面處理不佳，均有可能造成滲漏、失敗。

　註5：精準施工、消除界面是筆者多年來全力以赴的目標，於90年8月編著「營造業管理實務」一書，其後於技師報、技師月刊發表之多篇短文均屬之。

　註6：曾文忠，技師報691期「如何蓋出與銷售面積完全相符的房屋」，技師報757期「政府和建商何時才能蓋出安全、堅固、耐久的房屋」。

　註7：曾文忠，技師報，台灣省土木技師公會發行。「房屋身份證」：NO.333（上），334（下）。