論 房市管控措施暨居住正義之踐行

近年來，國內房地產市場的火熱發展，引發了社會各界對房市管控、及居住正義的廣泛討論。房地產價格節節攀升，已經遠遠超過了普通市民的負擔能力，造成了居住成本的巨大壓力，尤其是對於低收入群體和年輕人來說，這種壓力更加明顯。在此背景下，如何通過有效的房市管控措施，來維護民眾的居住權益，成為了當前社會亟待解決的重要課題。

  國內房市長期面臨供需失衡的困境，尤其是六都房價普遍偏高。根據財政主計金融處統計，青安貸款自99年12月推動，迄112年6月底止，已協助34萬餘戶無自有住宅家庭購屋，累計核貸金額達1.43兆餘元，擴大協助無自有住宅家庭購屋。財政部提報青年安心成家購屋優惠貸款（下稱青安貸款）精進方案，相關措施包括：1. 最高額度自800萬元提高至1,000萬元；2.貸款年限由30年延長至40年；3.寬限期由3年延長至5年；4.原公股銀行減收半碼續辦，民眾共可享有1.5碼優惠（轉貸不適用），期間自112年8月1日起至115年7月31日止，共計3年。本次青安貸款精進方案，自去（112）年8月起實施，原擬擴大協助民眾購屋安家，有助提升政府健全房市政策效益，落實居住正義；惟成效不彰。

又，考量國內房市趨熱，央行近期於第二季理監事會議，決議祭出第六波房市管制措施，將六都加上新竹縣市等自然人「特定地區」，第二戶的房貸成數上限，從七成調降至至六成，且無寬限期，並自今年6月14日起實施。然，此次央行並未對所有第二戶房貸下重手，有「三類情況」第二戶貸款將不在限制範圍:1.第二戶座落在七都（六都+新竹縣市）之外房屋。2.第二戶為新青安貸款。3.「先買後賣」的換屋族，但其舊屋需在1年內出售。因而房市持續飆升、炒風亂象叢生；坦白說，限貸管制雖能對症下藥，但還未奏出絕佳抑制房價效果，反而對於換屋族和交屋族的衝擊最大，恐導致這些族群，需於交屋期間，多準備額外的自備款，若突然出現資金缺口，更容易因此產生違約糾紛。

同時，在限貸政策的影響下，由於貸款的成數下修，對於一般民眾購屋的意願勢必造成影響；但對於擁有充裕資金的投資客而言，影響有限。若無法完全有效遏止目前房市過熱的現況，後續將促使更多無力購屋者投入租屋市場，衍生租屋市場的供需失衡問題，並同時助長黑心業者囤租惡行，使得租金上漲。

綜上所述，透過限制購房資格和貸款條件，雖能有效抑制投機需求，減少市場的過熱現象，但房市問題錯綜複雜，政府必須從根本上著手改革。本報建議：1.加強貸後管理：對於新青安貸款及各項相關政策，進行全面排查，堵住任何有利炒作的漏洞，並加大逐筆稽核，避免造成房價不實灌漲；2.加強土地供應管理：土地供應是影響房地產市場的重要因素之一，可以透過調節土地供應，從而平衡市場供需關係，穩定房價。同時，還可以通過加強對土地市場的監管，防止囤地、炒地現象的發生；3.加強租賃市場管理：全面實施住宅租賃實價登錄，一方面讓住宅租賃市場完全透明化，再加強租金補貼措施的落實，唯有租賃市場的供貨量不失衡，才會間接讓買賣市場健全發展。

換句話說，本報認為，透過有效的房市管控措施暨周延的配套方案實施，方能穩定房地產市場、並兼顧市民的基本居住權利。唯有政府與民間一起努力，才能真正遏制房價失控，維護居住正義。確保不同階層民眾，都能享有合理的居住權益，最終讓居者有其屋，才是市民追求美好生活的理想與奮鬥目標。