論 社會住宅的窘況與展望

「住宅法」是於民國100年12月30日公布，並明示自公布後一年施行，共分七章、54條條文。除第一章總則及第七章附則以外，實質內容有五章，第四章居住品質，第五章住宅市場（屬於行政作業說明），第六章居住權利平等（則似乎是較缺乏實質效果）。因此，住宅法的重點，要在第二章住宅補貼及第三章社會住宅。住宅法定義之「社會住宅」，為「指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少10%以上比例，出租予具特殊情形或身分者之住宅。」

政府為照顧弱勢及青年族群的居住需求，實現居住正義，並健全住宅市場，政府推動社會住宅政策，以8年（106至113年）興辦20萬戶社會住宅為目標；並於106年1月公布修正「住宅法」，修法重點包括社會住宅之土地取得、經費來源及人力組織等面向，期能落實居住正義，為推動社會住宅機制建立法制基礎。另於106年3月核定「社會住宅興辦計畫」，結合政府興建與包租代管2種供給方案，所訂定之目標分為以下兩階段:1.第一階段（106至109年）：政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，計8萬戶。2.第二階段（110至113年）：政府直接興建8萬戶及包租代管4萬戶，計12萬戶。內政部復於110年6月9日再次修正「住宅法」，將社會住宅弱勢戶比率提高到至少40%，並將公益出租人及社會住宅包租代管房東免稅額提高至1.5萬元，以加強照顧青年及弱勢民眾。幾度修正「住宅法」，顯示主管官署對於推動社會住宅政策，不遺餘力。

惟，內政部統計全國社會住宅興辦進度，至111年10月31日止，中央加上地方合計雖已達64,096戶，但實質完工為16,940戶，再加上既有之6,312戶，合計可供使用者僅有23,252戶，其餘40,844戶為興建中、或是已決標尚待開工，這樣的進度似乎令人驚訝！要想至113年興建20萬戶，頓成｢緣木求魚｣？何以政策的預期目標落差如此之大？而社會住宅的推動，除了量的不足問題外，實際施行的辦法與執行，亦飽受社會各界的責難，雜音四起。

據查爭議的議題雖然不少，但租金的訂定，可能是關鍵之所在。在 2016 年《住宅法》修法中便明文指出，政府2年內必須設定可負擔基準（租金），實際上至今卻遲未公布實施，因此各縣市自行擬定辦法。以台北市為例，社會住宅的租金，是以周圍租賃市場的租金85折計算，也就是說社會住宅所在的區域，如果周圍住宅租金價格越高，社宅的租金也會越高，造成弱勢住戶好不容易申請到社會住宅，卻因租金問題而放棄，造成補貼資源的逆分配現象（愈有資源的人得到愈多資源）。因此，社會住宅雖設定特殊的「30% 弱勢入住比例保障」，但所要照顧的對象又設定得極其寬廣，最後變成『最需要的人住不起』，社會住宅之美意因之失色。

至於租金的訂定，為何如此不合時宜？反成社會住宅推動之伴腳石。專家認為：興辦社會住宅的財務面設定，無法透過租金自償（亦即無法單靠房客租金永續運作），需要政府的「直接補貼」，之後搭配的多元開發模式，實現「交叉補貼」來謀求財務的可持續運作。當然政府補貼，財政來源不外乎稅收，例如房地合一稅，該兩樣稅制於《房地合一課徵所得稅稅課收入分配及運用辦法》立法時，便規定房地合一稅收扣除由中央統籌分配給地方的餘額，需用於住宅政策及長期照顧服務支出。惟查房地合一稅，自105至108年度共挹注長照基金約137億元，對住宅政策進行補貼卻分毫未給。顯見政府對於社會住宅觀念有偏頗，值得各相關單位醒思及探討。

綜上所述，推動只租不賣的社會住宅，是政府協助中低收入、社會弱勢及受薪階級居住安穩的政策，已公布「住宅法」施行並多次修法，作為法制基礎。本報認為，中央及地方政府皆應持續努力，不僅在質與『量』的提升，加強興建進度並擴大民間參與之外，租金的訂定與補貼，更應參酌各方專家的意見，由政府依法挹注財源，並設法搭配的多元開發模式，實現「交叉補貼」來謀求財務的可持續運作。那麼，實現居住正義並健全住宅市場的標竿，才有達標的一天。