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技師報於85年11月18日土木日創刊
新聞局出版事業登記證局版省報字第48號


中華民國一○六年三月二十五日

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總  編 輯:賴建宏

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總  主 筆:周子劍
本期主筆:賴建宏
執行編撰:李惠華
文字記者:許素梅

雙手迎接都更市場

鄭俊膺 技師

楔子

都市更新已逐漸成為促進經濟發展的策略之一,而都更過程的各種規定(如配合獎勵條件等)也已明訂,然而卻仍聞都更爭議。這些爭議其實無需沉重以視。因此,特以本文分享,冀望先進以輕鬆的心情來面對與了解!

1.新思維的前提

請先接受兩個前提條件,就可以簡單的推論出都更其實可以輕輕的做。然後我們回過頭來再證明,我們有把握建構這兩個前提條件。

(1)把都更案的境界提升到極致,我們的高效團隊(營造廠+技師團隊)以大量的協同合作,把專案的品質提升3倍【註1】,讓房屋的價值達到『投資避險商品』的層次。

  這是什麼概念?意思是,即使全球經濟不確定,大量資金不敢投入實體企業,投入資本市場(股票、債券、期貨)也有高風險,存入銀行則利息抵不過貶值。這時候高品質,高性價比的房屋是資金出路。這就等於把最大的風險移轉了

【註1】這是竹科園區前沿企業主管對營建管理的評議

竹科園區的IT企業,都是先在虛擬端模擬製程至95%以上把握度,再移轉到實體端建立生產線。因此品質在虛擬端已決定。
但營建三級品管是建立在文件式滯後量 數據的管理系統,因此即使做到90分,在工業標準就是30分。
因此我們把三級品管的“滯後量”管理模型升級為以“提前量”為基礎的信息系統,就是品質提升3倍。

(1)我們把文件式管理轉變為信息化管理,把三級品管的“滯後量”管理模型升級為以“提前量”為基礎的信息系統。引進BIM和全息透明化平台技術。 我們堅信完全透明化是最大的信任。整個過程不論利益分配或協商過程,甚至複雜的產品化製程的錢流都以小帳本呈現(回答1.錢在哪?2.錢去哪?3.錢怎麼去?)

所有信息都可以在信息平台,接受政府權責單位同步監督,必要時也可以對社會公正第三方,以現場重建事件流程的方式接受公評。讓一切攤開在陽光下。 

2.社會企業模式都更

(營造廠+技師團隊)以大量的協同合作,足以取代建設公司的所有功能(資金調度、承擔風險、資源整合),技師團隊主導,可以取得價值工程之完整自由度,因此會比建設公司做得更好。團隊的定位是協助原住戶都更,是協助者、非爭利者。只收取5% 的服務費用,這個社企模式將會為都更案創造巨大利益:

1.把建設公司的利益要回來回饋專案

2.防止任何利益在資訊不對稱的黑箱裡被搬走

3.把產品的境界提高到避險商品的高度,更是巨大的貢獻

請注意,以上三個價值創造,是社企模式貢獻給都更全體住戶的。因此,社企模式突破了傳統都更條例法令的設計框架,加入了兩個產權經濟學概念:

(1)這個都更案的最大價值是,所有原住戶『共享產權』的概念。

這個概念削弱了原住戶不斷以自己「私有產權」為依據,向「共享產權」主張多要一點的正當性,因為多要一點等於侵佔了其他人的利益

(2)全息透明化平台,在虛擬端就可以為都更後的價值,作了最大值之定量分析,讓都更後的「共享產權」明確化

依據數學邏輯,只有最大值才是定值。因此社企模式能突破傳統都更,始終在利益信息一片混沌的狀態下攪分配的窘境。傳統都更混沌狀況下,利益被大量移走和資訊不對稱,正是都更權利變換和共同負擔爭翻天的根本原因。

原住戶要加大權利變換,壓低共同負擔,而建設公司必然反向操作。雙方的協調,永遠是對立爭利的心理對抗。這種心理對抗,無法用立法或由估價師來解決

有了最大的定量值,就表示排除了其他都更模式的介入,專案進入圍城狀態。這樣可以淨化都更期間的可能之內部派別紛爭。利益分配可以在虛擬端預先由技師團隊定量計算,結合某些容易有共識的分配規則,指派(Integrated Profit Delivery)給每一位原住戶。

請注意,這個利益指派值對住戶而言,是一個專案極大值的派生極大值。我們創造了混沌管理最重要的一個邊界條件:讓渡利益 (超出對象預期的利益)

讓渡利益』創造了新概念,放棄權利變換流程,原住戶反而得到更多。都更流程可以極度簡化,而簡化保證了執行力。

3.社企都更和平解決釘子戶的理論模型

(1)釘子戶分四類:

A.有點貪心(插旗戶也算入此類) 

B.被挾持戶(例如文林苑王家)

C.真正弱勢戶(例如孤獨的老人對利益沒興趣)

D.都更後失去生計依靠的地緣條件(反都更聯盟由來)

(2)輕輕地解決第1~2類釘子戶

首先要站穩協助者立場,不但協助原住戶,幫助了政府解決社會難題,更為都市建設和安全做出重大貢獻,我們先取得社會力量共識的支持。

這樣一旦我們接手主導,專案自然進入牢不可破的圍城狀態,我們始終保持善意將心比心,甚至不必把對象定位為貪心自私。從人性的深層觀察,在自私之下其實是「恐懼」。傳統都更在資訊不對稱的情況下,產生恐怕吃虧上當的心理,導致有些住戶採用先觀望、拒絕合作,在所難免。

傳統都更流程混沌狀況會延續不休,住戶恐怕吃虧的心理不會消失,有些住戶就繼續拒絕合作觀望自保,自保方式可能是不理會、拒絶接受分配條件、或提高要求。這樣的情況只要重覆幾次,就是釘子戶事件的起點。

  對建設公司來說,時間是最大的成本,於是孤立對象、各個擊破,這很容易會掉入人性複雜的陷阱。對象不甘被定位為釘子戶,於是更加強硬反抗,反都更聯盟主動協助,上升到金錢、物力支援,最後無限上綱到憲法保障居住權之爭,其下則是現場肢體抗爭。政府被迫半調子介入,以警力維持秩序,但社會團體加入行動支援,做成無法避免的危險衝突...風波不斷升高,影響社會安寧,政府更加退縮。文林苑王家的小兒子,在事件落幕後接受商業周刊專訪,親口印證了王家就是在上述情況下之「被挾持釘子戶」。他在訪問時表示,當初覺得建設公司盛氣凌人、只想抗爭三個月,後來發展他和父親都已身不由己。最後,親自表示他支持都更,必須有政府公權力的強拆威攝力量。但問題是,誰來證明這是一個真正的貪婪釘子戶?

平心靜氣分析,文林苑事件裡王家、建設公司、政府公權力、反都更聯盟、社會團體,都沒犯什麼真正的錯。文林苑案風波如果採用社會企業模式,根本就不可能發生。因為我們具備和平處理的先決條件:

A.他已經分配到讓渡利益(最大值利益)

B.他已被圍城,沒有外援。

C.他得不到社會同情。

D.釘子戶行為特徵可明顯判別,每一次都更服務員善意拜訪反應都是不理睬、不同意、或提高價碼。這樣的非理性動作不斷重復。

以上四種情況,在全息透明化平台,會接受政府權責單位同步監督,必要時也可以對社會公正第三方以現場重建事件流程的方式接受公評,讓一切攤開在陽光下。因此釘子戶等於自己編織一張網,羅織證明自己是釘子戶,把自己推到強拆威攝力量的機械手臂上。

除非這個人真瘋了,否則他應該選擇妥協;或者真有特殊困難,也應該開誠佈公提出來尋求幫助。而任何時候圍城三面必網開一面,只要合作既往不咎。我們保持溫和、協助的態度,不做違法或收買的事,輕鬆的做都更。 

(3)3~4類,要進一步結合政府的公辦都更,在公辦都更區,規劃出部分社區,其生活機能,足以衍生出復原謀生環境,促使第4類,可以從本身都更獲利後,搬到新區開創更好的前途。第3類,則要結合社會公益服務團體,提供寂寞老人陪伴的溫馨服務,化解恐懼心理,了解他們內心的需求,再找尋針對性之個別解決方案。

4.寫在研討會之前

都更應該換新思維,輕鬆地做,這個邏輯是非常完備的,和政府政策對接是百年難遇的機會,我們的信心是肯定的。因此在研討會的時候,焦點就落在那兩個前提如何建立?

那就不是理論了,而是實際行動和成果的檢驗。我們已經在做並且取得效果。 

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