活絡營建業的新利器─不動產投資信託(REITs)簡介

黃永盛　技師

  REIT（Real Estate Investment Trust）為不動產投資信託之簡稱，為不動產證券化之一種，基本上為金錢信託。其運作型態與共同基金（Mutual Fund）類似，係由受託機構以公開募集或私募方式發行受益憑證向社會大眾募集資金，在專業經理人（如不動產管理機構等）管理之下將多數資金投資於不動產相關資產上，如不動產買賣、不動產放款、不動產貸款抵押債權相關證券等標的，其收益包括不動產租金收入、出售不動產資本利得，不動產抵押放款之利息收入、投資不動產相關證券之收益及節稅收益等。REIT運作的架構如圖2.1所示。

圖2.1 REITs之運作結構

資料來源：林左裕著，不動產投資管理P.472 

REIT在國外發展甚早。以美國為例，早在1960年美國國會通過REIT法案。其設計特性為結合不動產投資與股票投資兩者特質，將不動產分割成小單位，小口化發行有價證券（如受益憑證、債券等），把具有穩定現金流量之資產（如租金收入）轉換成證券型態提供給投資人。並交由專業機構經營管理不動產。讓一般投資大眾也能參與不動產投資並分享其成果。

REIT的投資範圍很廣（如圖2.1說明），根據國外統計其主要的營收來源為租金收入（約估66%），其次為不動產買賣收入（約佔16%）、投資收入（約佔3%）、利息收入（約佔3%）。

三、REIT之種類

不動產投資信託的種類，可依其投資標的分為權益型、抵押權型及混合型三種，簡述如下：

1.權益型不動產投資信託（Equity REIT; EREIT）

主要係以不動產本身為投資摽的。主要收入為不動產租金收入，經營利益或處分不動產之資本利得。國內第一件REIT產品，由富邦集團發行之富邦一號REIT即屬此種類型。該項REIT即以富邦在台北三棟已完成建築物（二棟辦公大樓，一棟住宅大樓）為投資標的。當然其目前主要收益為該三棟大樓之租金收益。

2.抵押權型不動產投資信託（Mortgage REIT, MREIT）

主要為針對管建公司之放款，一般不動產貸款抵押債權及不動產抵押債權相關證券。（如Mortgage-Backed Security ; MBS , Commercial Mortgage-Backed Security ;CMBS等）進行投資。此類型REIT投資標的非不動產本身而是抵押貸款債權或是相關證券，故其主要收入為抵押貸款之利息收入。收益性質較類似債券型基金。

3.混合型不動產投資信託（Hybrid REIT）

顧名思義乃綜合上述兩種投資標的REIT稱之。

四、REITs的特色及其優點

REITs具有以下之特色：

(1)金融仲介角色：對持有不動產業者來說，REITs不失為另一種市場交易機制。

(2)經營權與所有權分離：REITs出資者為市場投資大眾，而以信託方式交由不動產業者管理，經營權與所有權有效分離。

(3)投資標的多樣化：一般來說，REITs投資標的不限於一種不動產種類，還擴及其他REITs證券。

(4)不動產市場與資本市場的結合：以開發型不動產投資摽的為例，不動產開發業者除傳統借貸募資行為外，亦可以REITs方式募集資金。

REITs因將一般投資金額龐大的不動產小口化，分割成小單位向社會大眾募資，讓小額投資人也可以分享不動產投資之收益，其主要優點如下：

(1)提高不動產商品資產流動性及變現性：一般投資不動產金額動輒千萬，非一般小額投資人玩得起。REITs產品可讓小額投資人也可當大樓或購物中心的股東。增加資產流通性。對大型建商或財團而言，REIT可讓原本流動性低的實質資產轉化為流動性高的資本證券,對活絡不動產市場交易有相當大的助益。

(2)收益穩定：REIT的收入一般主要來自租金收入，雖與總體經濟景氣息息相關，但畢竟起伏較小。收益相對穩定。

(3)分散投資組合風險：REITs與股票、債券等其他資產類別的相關係數低，投資REITs可達分散風險效果。

(4)可抗通貨膨脹：一般物價產生通貨膨脹時，租金會提高，是以REIT收益與通膨兩者往往同向變動，是以投資REITs可有抵抗通膨之能力。

(5)具節稅功能：以富邦發行富邦一號REIT為例，採分離課稅稅率6%，相當吸引投資人。若投資國外以外幣計價之海外REIT基金，則屬海外所得，即無課徵所得稅問題。

四、REITs在台灣掀起熱潮

目前國內利率處於低檔期，對小額投資人來說，銀行定存利率過低，紛紛找尋其他投資管道。REIT收益穩定比定存好，且風險低。為不少投資者青睞。相對來說對發行者而言，此時正是推出REITs的好時機，可大大增加資產的流動性。茲將三檔已發行或即將發行之國內REITs產品列如表4.1：

表4.1　國內三檔REITs產品參考表

商品 名稱	屬性	投資標的	上市發行	商品特色
富邦 一號	REITs	富邦人壽大樓 全球中山大樓 天母富邦大樓	94/03/10上市	最低申購金額1萬元,預估收益3.5%~4%
新光 人壽	REITs	天母傑仕堡大樓 台證金融大樓 新光金融大樓 敦南誠品大樓等	規劃中預計今年(94)下半年上市	最低面額與預估受益尚未定案
厚生 橡膠	REITs	南崁物流園區大樓	預計今年上市	最低面額未定,預估收益5%

資料來源：錢MONEY，94年3月號；另外富邦二號等產品亦已開始規劃並準備推出。

其他還有數檔投資全球不動產證券化基金已陸續募集並上市。列如下表：

表4.2　國內已發行三種REITs基金比較表

資料來源：工商時報，財富管理10版，94/05/24

五、不動產證券化未來趨勢

不動產證券化如前所述具有股權小口化、分散風險、提高不動產流動性、所有權與經營權分開及開發個案大型化等優點.目前國內發行的REITs大部分均針對辦公大樓為主，且多以權益型REITs即以租金收入為主。事實上不動產證券化商品可投資之標的物非常多元化。舉凡購物中心、休閒度假村、老人安養醫療設施、物流倉儲中心等均為日後可發展投資之方向。國內俟收益型REITs推出市場運作一段時期，上了軌道後，日後可朝開發型不動產證券化進行。當然此項發展有賴營建業（營造廠、顧問公司、技師、建築師等）、不動產業（物業管理、建商、不動產鑑價公司等）資本市場業界（證券公司、投信公司、投顧公司、保險公司、銀行、信託公司等）及政府、學界等大家共同努力，始可克竟其功。

參考資料：1.不動產投資管理，林左裕著，再版，智勝文化。2.房地產投資與證劵分析，張金鶚。3.不動產投資管理，黃嘉興著，二版，新陸書局。