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土地開發的非都市土地使用變更 張富進 技師 土地開發是土木技師的執業範圍之一，但目前從事土地開發工作的卻少見有土木技師身份者，大部分為土地掮客，因此土地開發人員在台灣一直無法建立專業的形象。在此先簡介一下非都市土地使用變更的土地開發業務，希望有更多的土木技師參與土地開發工作，藉以降低土地開發的風險，提升土地開發的專業形象。 土地開發工作中對土地之使用管理所牽涉到法令層面包含「都市計畫」及「建築管理」兩種範疇。不同的基地狀況（都市土地或非都市土地）所應受規範的法規也自然不同。一般而言區域計劃範圍內之土地可分為「都市土地」與「非都市土地」，而都市土地部分，台灣省地區民國88年6月18日已經全面實施容積管制；非都市土地則必經劃定使用分區，編定使用用途的過程。因此土地開發工作在都市土地是以都市計畫變更、特定區計畫變更、及建築規劃為主；非都市土地是以非都市土地使用變更及基地規劃為主。 非都市土地重大投資開發案件之作業流程，主要分為基地開發之條件及非都市土地使用變更審議流程等兩主要大項，首先基地開發之條件要先確認申請基地之位置與基地本身之條件：1.是否為非都市土地。2.是否為山坡地（如係為山坡地，則須辦理水土保持審查，一般而言，其土地使用變更審議程序較非山坡地複雜，且審議時間較長）。3.基地面積規模（不同的開發事業類別，訂有不同的開發基地最小面積規定）。4.開發種類：不同開發種類，將涉及日後變更之目的事業主管機關及審議程序，原則上，開發案可分為二大類，即單一事業計畫及綜合開發計畫。 對基地之位置與基地本身之條件已經調查確認清楚後，再來確認限制條件1.是否位於限制發展區（如申請開發之基地，位於限制發展區，依規定不得申請開發）。2.是否位於環境敏感地（位於環境敏感地之申請開發案件，開發者於規劃時須特別注意並減少對環境之衝擊與破壞）。3.其他相關規定：是否違反水土保持法、基地土地形狀應完整連接（如位於山坡地該連接部分最小寬度不得小於五十公尺，位於非山坡地不得小於三十公尺，以利整體規劃開發及水土保持計畫）、基地內如夾雜零星或狹小之國有土地或未登錄土地，應先取得同意合併開發證明書、基地應設置足夠之連外道路其路寬至少八公尺以上（連外道路，應至少有獨立二條通往外接道路，其中一條可為緊急通路且寬度須能容納消防車之通行，但經區域計畫委員會審議認定無影響安全之虞者，不在此限）。 有關「非都市土地使用變更審議流程」，自申請人送件至用地完成變更編定，總審議流程約為一年（其時程不包括申請人退、補件及施工時間）。申請人依「非都市土地使用管制規則」第三十條第一項及「非都市土地變更編定執行要點」第三點規定，辦理非都市土地變更編定時申請人應擬具興辦事業計畫。申請變更編定，應檢附非都市土地使用管制規則第二十八條規定之書圖文件，向土地所在地之直轄市或縣（市）政府申請。非都市土地使用管制規則第五十七條規定，申請使用地變更編定應繳納規費；其標準由內政部定之。依「臺灣省非都市土地申請變更編定規費收費標準」規定，申請變更編定者，每公頃應繳納規費三千元，不足一公頃者，以一公頃計算。超過一公頃者，每半公頃加收一千伍佰元，不足半公頃者，以半公頃計算。 非都市土地使用管制規則第二十八條規定，申請人應檢附下列文件（各五份），向土地所在地直轄市或縣（市）政府申請核准：1.非都市土地變更編定申請書。2.興辦事業計畫核准文件。3.申請變更編定同意書。4.土地登記（簿）謄本及地籍圖謄本。5.土地使用計畫配置圖及位置圖。6.其他有關文件。 下列申請案件免附興辦事業計畫核准文件與土地使用計畫配置圖及位置圖：1.符合第三十五條規定之零星或狹小土地。2.依非都市土地使用管制規則第三十八條、第四十條規定已檢附需地機關核發之拆除通知書，或依同第三十九條規定已檢附建築使用執照者。3.鄉村區土地變更編定為乙種建築用地。4.變更編定為農牧用地。申請人為土地所有權人者，免附申請變更編定同意書。 興辦事業計畫於原使用分區內申請使用地變更編定，或因興辦事業計畫變更，達相當規定規模，足以影響原土地使用分區劃定目的者，，應檢附區域計畫擬定機關核發許可文件。其屬山坡地範圍內土地申請開發建築面積未達十公頃者，應檢附開發建築面積免受限制文件。 前面所述為申請人的規劃到申請階段，自申請送件後，又可分為審議階段及開發階段兩大部分。審議階段有1.縣政府初審：縣政府受理開發案件後，應於一個月內審查完畢，並將初審意見併同申請人所送之事業計畫、水土保持相關資料及土地使用 計畫等資料轉送相關機關審查。2.環保主管機關：審查時間，環境影響說明書為五十天以內，必要時延長以五十天為限，環境影響評估報告書為六十天以內，必要時延長以六十天為限。3.目的事業主管機關：縣市政府於初審完畢後，將事業計畫書圖送目的事業主管機關審查，審查時間為三個月。4.水土保持主管機關：縣市政府於初審完畢後，將水土保持相關資料及土地使用計畫送中央或省級區域計畫擬定機關。區域計畫擬定機關將水土保持資料轉送水土保持主管機關查。審查時間為二個月。（非位於山坡地之開發案免審查此項）5.併行審查、聯合會勘：環保、水保、目的事業主管機關及區域計畫擬定機關於收到上述開發案之相關資料後立即辦理審查，採併行審查作業，並由區域計畫擬定機關配合環評作業程序會同相關單位辦理聯合會勘。 開發階段有1.縣市政府核發開發許可：縣市政府於收到區域計畫委員會同意函後，應據以核發開發許可。如申請開發基地依法應實施水土保持，申請人於區域計畫委員會大會通過後，可先將水土保持計畫書送縣市政府水保單位預審，即縣市政府辦理審查水土保持計畫及核發開發許可應併行作業，審查時間為二個月。2.申請雜項執照及取得雜項工程使用執照：申請人於取得開發許可同意函後，備妥相關書圖文件，向縣市政府申請雜項執照。申請人於申領雜項執照後，在雜項工程開工前，應檢附相關證件，併同施工計畫，申請縣市主管機關備查後，始得動工，並於雜項工程完工查驗合格後，取得雜項工程使用執照，審查時間為二個月。惟依規定須於申領雜項執照前完成捐贈或捐獻手續者，應依原規定辦理。3.申請分區及用地變更編定：申請人依規定繳交回饋金、捐贈（獻）金、捐贈生態綠地或公共設施外，另需依台灣省非都市土地申請變更編定規費收費標準繳交規費，並檢附相關文件向縣市政府辦理分區及用地變更編定之申請。縣市政府審查時間為二個月。 依非都市土地使用管制規則第二十九條規定，申請人依法律規定應繳交回饋金者，直轄市或縣（市）政府應於核准變更編定時，通知申請人繳交：直轄市或縣（市）政府應於申請人繳交後，函請土地登記機關辦理變更編定異動登記。至此非都市土地使用變更作業大致已完成，再來就是基地規劃與建築規劃，並進行招商或銷售的工作。 目前在非都市土地使用變更審議的有：屏東縣鹽埔鄉大仁技術學院第二校區開發計畫、台南縣官田鄉嘉南花園住宅社區開發計畫、台中縣霧峰鄉霧峰工業區、苗栗縣通霄鎮通霄土城段山坡地住宅社區、彰化縣鹿港鎮打鐵厝工業區、高雄縣永安鄉海岸地區海埔新生地開發計畫、屏東縣大樹鄉大路關遊樂區開發案…等，有興趣的技師可以多加了解。前一陣子，新聞重點的「新瑞都開發案」，係指依「都市計畫工商綜合專用區審議規範」審查的高雄縣湖內鄉大湖工商綜合區設置計畫，是以特定區計畫變更的作業方式完成土地使用變更，其間涉有都市土地及非都市土地，所以土地開發利益才會很高，但因為開發範圍很大，土地開發的財務規劃就變得更重要了，因此正確土地開發的計畫是降低風險的不二法門。
一般案件非都市土地使用變更作業流程圖 |
